地产债18年报及偿债能力点评(9):宝龙地产销售猛增,土储长三角为主
本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(res@ubssdic.com) 使用。1策略研究 策略研究 证券研究报告 权威报告解读 2019 年 04 月 30 日 宝龙地产销售猛增,土储长三角为主 ——地产债 18 年报及偿债能力点评(9) 相关研究 、 证券分析师 孟祥娟 A0230511090004 mengxj@swsresearch.com 研究支持 文晨昕 A0230118060001 wencx@swsresearch.com 联系人 文晨昕 (8621)23297299 wencx@swsresearch.com 本期投资提示:18 年宝龙地产销售猛增,土储集中在一二线城市 销售:18 年宝龙地产销售额猛增 96.5%至 410.36 亿元,销售均价微升至 14544 元/平米。2018 年宝龙销售规模上升。18 年销售面积 282 万平方米,增长 81%。结转收入同比上行 26%,经营利润率上行至 27%,公司经营活动产生的现金流量净额连续 4 年为正,18 年投资流出和筹资流入大幅增加。投资:18 年购地稳增,土储以一二线为主。18 年公司购地稳增,新购地建筑面积为 573.67万平方米,增长 49%。截至 2018 年 12 月 31 日止,宝龙地产已在全国布局 114 个项目,其中在长三角地区共布局 76 个项目,占全国项目量的 66.7%。截止 2018 年 12 月 31 日,土地储备总建筑面积约为 2120 万平方米,正在开发建设中的物业约为 1280 万平方米;持作未来发展物业约为 840 万平方米。按照规划中总建面/18 年总销售面积计算去化年大约 2.98 年,按照在建+规划总建面/18 年总销售面积计算去化年大约 7.52 年。负债率上行,短期偿债指标改善。18 年底公司剔除预收账款的负债率微升至 72%,短期有息负债占比微升至 11%,净负债率上行 15PCT 至 102%。公司 18 年最新调整后速动比率、短期有息负债覆盖率分别为 0.83 及 1.07,微幅改善。内地存续债 11 只,存续规模 72.8 亿元,发债主体是上海宝龙实业发展(集团)有限公司,平均剩余期限 1.61 年,平均票面利率 6.93%,平均到期收益率 6.88%,主体最新评级为AA+。一年内到期 2 只债券合计 5.2 亿元;1-3 年内到期 9 只合计 67.64 亿元,以行权计11 只 72.8 亿元。境外存续美元债 4 只,发债主体为宝龙地产控股有限公司,存续规模 13亿美元,平均发行期限 1.85 年,平均票面 6.73%,平均剩余期限 1.85 年,主体最新评级为 AA+。风险提示:地产调控收紧超预期请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(res@ubssdic.com) 使用。2 策略研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 10 页 简单金融 成就梦想 1. 宝龙地产销售大幅上行,杠杆率上行 ......................... 4 2.销售:18 年宝龙地产销售额上行 96.5% ........................ 5 3.投资:18 年购地上行,土储集中在长三角 ...................... 6 4.负债率上行 ................................................................... 7 目录 本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(res@ubssdic.com) 使用。3 策略研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 3 页 共 10 页 简单金融 成就梦想 图表目录 图 1:18 年宝龙地产销售额上行 96.5% .............................................................. 5 图 2:经营利润率上行至 27% .............................................................................. 5 图 3:经营性现金流净额连续 4 年为正 ................................................................. 6 图 1:18 年宝龙地产购地建面、土储稳增 ............................................................ 7 图 2:土储一二线城市占比 61.3% ....................................................................... 7 图 6:宝龙地产土储 68.4%集中在长三角 ............................................................. 7 图 7:剔除预收账款的负债率微升至 77% ............................................................ 8 图 8:短期有息负债覆盖率为 1.07 ....................................................................... 8 表 1:宝龙地产 18 年基本面较好 ......................................................................... 4 表 2:宝龙地产境内存续债一览 ............................................................................ 8 表 3:宝龙地产境外存续债一览 ............................................................................ 9 表 4:申万债券地产债追踪指标 ............................................................................ 9 本研究报告仅通过邮件提供给 国投瑞银 国投瑞银基金管理有限公司(res@ubssdic.com) 使用。4 策略研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 4 页 共 10 页 简单金融 成就梦想 1. 宝龙地产销售大幅上行,杠杆率上行 宝龙地产是民营企业,实际控制人是许健康。公司的前三大股东为天龙控股有限公司、蓝天控股有限公司、华信控股有限公司,其分别持有股份占比为 45.17
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