房地产行业专题研究：风起于长江之末，利兴于一体之时

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 / 18 [Table_Page] 行业专题研究|房地产 2019 年 3 月 7 日 证券研究报告 [Table_C ontacter]本报告联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn [Table_Title]房地产行业 风起于长江之末，利兴于一体之时 [Table_Author]分析师： 乐加栋 分析师： 郭镇 分析师： 李飞 SAC 执证号：S0260513090001 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE.no: BNN906 SAC 执证号：S0260517080010 021-60750620 010-59136622 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn guoz@gf.com.cn gflifei@gf.com.cn 请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Summary]核心观点： 长三角一体化上升为国家战略，发展质量亟须提升在 2018 年 11 月举办的进口博览会上，习近平总书记首次提出将“支持长江三角洲区域一体化发展并上升为国家战略”。从定位及目标来看， 2018 年 6 月长三角地区领导座谈会指出，长三角地区要建设成为“全球资源配置的亚太门户”，2020 年要基本形成世界级城市群框架，打造全球竞争力的世界级城市群。就目前而言，同世界级城市群相比，长三角城市群整体发展质量亟须提升。 长三角发展历经 36 年，一体化三年规划方案正加速推进1982 年，国务院提出建立上海经济区，目的在于协调经济区内各地方及部门之间的关系，促进生产力发展，但由于诸多原因，1988 年撤销了上海经济区办公室。在经历了十余年长三角地区的自发合作后，2005 年发改委对长三角地区交通建设开始进行统筹规划，2018 年长三角一体化正式上升为国家战略，从《长三角一体化三年行动计划（2018-2020 年）》文件中可以看到，长三角一体化在短期主要在交通互联互通、创新驱动、生态管理、信息网络建设、生态管理、公共服务等六个方面加速推进。 《青浦、吴江、嘉善一体化方案》打造万亿级信息产业集群，深耕长三角龙头房企值得关注3 月 6 日，上海市市委书记李强表示将在上海、江苏、浙江交界处将设立长三角一体化示范区，我们认为，青浦、吴江、嘉善区域作为“上海、江苏、浙江交界处”，其试点方案对于长三角一体化的整体建设具备示范作用。根据《青浦、吴江、嘉善 2019 年一体化发展工作方案》，三地将推进上海股交长三角中心建设，同时推动华为基地建设、促进亨通光电、京东方等华为核心供应企业共同打造万亿级信息产业集群。 对房地产而言，我们认为长三角一体化对于房地产市场的直接影响体现为需求端，在短期主要体现为各产业对于人才的需求，各地积极推出人才落户政策，为人才提供购房资格。而中长期来看，受益于人口规模的流入及城镇化率的提升，房地产购房需求将逐步提升，同时，深耕于长三角的龙头房企将在长三角一体化进程中获益。 风险提示长三角一体化进程处于初步阶段，编制实施发展规划纲要时间未确定；一体化示范区的设立后对相关企业的影响存在不确定性；人口结构及规模的变化存在一定不确定性；地产政策调控力度加大；行业库存抬升快于预期。 [Table_Report]相关研究： 房地产行业:信贷及产业政策环境转好，投资空间提升 2019-03-05 房地产行业:景气下行推动政策预期改善，板块具备较高的配置价值 2019-03-03 房地产行业:年初成交表现弱化，各地棚改目标有所回落 2019-02-28 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 18 [Table_PageText] 行业专题研究|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 评级 货币 股价 合理价值 （元/股） EPS(人民币) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 2019/3/7 2018E 2019E 2018E 2019E 2018E 2019E 2018E 2019E 000002.SZ 万科 A 买入 人民币 29.48 - 3.00 3.57 9.81 8.25 5.7 5.9 20.9 20.1 001979.SZ 招商蛇口 买入 人民币 21.70 - 1.99 2.07 10.93 10.50 8.3 6.7 20.1 18.0 600340.SH 华夏幸福 买入 人民币 32.19 - 3.83 4.84 8.01 6.34 6.4 6.2 29.1 26.9 601155.SH 新城控股 买入 人民币 36.42 - 3.79 4.99 9.22 7.00 6.8 6.6 29.3 27.9 000069.SZ 华侨城 A 买入 人民币 7.24 - 1.20 1.33 6.03 5.43 - - - - 002146.SZ 荣盛发展 买入 人民币 10.76 - 1.78 2.24 6.04 4.80 5.8 5.1 22.0 21.7 000961.SZ 中南建设 买入 人民币 8.18 - 0.76 1.28 10.83 6.41 - - - - 000671.SZ 阳光城 买入 人民币 7.78 - 0.77 1.08 10.05 7.19 27.6 25.0 18.2 21.2 600466.SH 蓝光发展 买入 人民币 6.85 - 0.78 1.12 8.65 5.98 11.9 9.0 19.4 21.9 002244.SZ 滨江集团 买入 人民币 4.83 - 0.62 0.79 7.83 6.13 11.9 9.0 19.4 21.9 01918.HK 融创中国 买入 港币 36.25 40.9 3.46 4.91 8.96 6.31 6.3 4.2 22.3 24.0 00884.HK 旭辉控股集团 买入 港币 5.42 6.16 0.82 0.99 5.61 4.67 4.8 3.7 19.2 17.6 数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的； （2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（融创中国、旭辉控股集团）合理价值货币单位为港币； （3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币。 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 / 18 [Table_PageText] 行业专题研究|房地产 目录索引 长三角一体化上升为国家战略，青吴嘉一体化方案落地 .......................................... 4 长三角一体化上升为国家战略 .......................................................................... 4 长三角一体化发展历程 .....