房地产行业：信贷及产业政策环境转好，投资空间提升

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 / 16 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title]房地产行业 信贷及产业政策环境转好，投资空间提升 [Table_Summary]核心观点： 信贷环境改善传导至房地产行业18 年以来在缩表外去杠杆过程中，金融机构对于购房者及开发商的贷款支持力度弱，且成本不断攀升。19 年 1 月份开始，受国内社融大规模投放及人民币升值的影响，房企融资环境显著改善，海外债同口径可比成本平均下降 100bp，国内同类融资平均成本下降 80 个 bp。居民贷款利率水平也出现回落，1 月 35 个重点城市首套房贷款利率环比上月下降 2bp，进入2 月份之后越来越多的城市银行传出首套房贷款利率下降的消息。 “一城一策”，行业政策环境有望逐步改善行业整体调控思路延续了 18 年的“一城一策，因城施策”方针，同时各部委关于都市圈建设及人口落户等相关政策的落实，保障了行业中长期的结构稳定。城市层面，18 年 12 月份以来部分城市的限购、限价政策出现一定的宽松迹象，包括信贷政策在内的“四限”政策都在政府的可控范围内，产业政策配合对于重点城市的市场企稳起着至关重要的作用。随着各地价格压力的缓解及需求提升，未来政策环境有望持续改善。 企业销售回落压力初步释放，土地质量改善19 年前两个月行业及企业销售数据表现加速下滑，其中百强房企累计销售金额与面积均同比下降 15%；重点 40 城市销售面积同比下降 4.64%。从年初的数据来看，市场下行的动能得到一定的释放，特别是开发企业，在以存货为主的货值结构下，市场景气度的下滑对于企业经营的影响得到了较充分的体现。此外，从 18 年下半年开始企业拿地质量稳步提升，随着政策面的改善，行业量价企稳后房企的盈利能力具备向上的弹性。 加大板块配置比例，估值业绩双驱动我们认为当前位置地产板块具备较高的配置价值，19 年行业估值及盈利水平有望实现双重提升。估值方面，基本面对于估值的压制有所缓解，在信贷及行业政策在 19 年将同步改善的情况下，上行空间较大。业绩方面，A 股主流房地产开发企业 18 年到 20 年平均归母净利润的预计增幅为 47%。个股选择方面，板块整体都将具备上升空间，关注销售规模高增长企业的alpha 机会。推荐标的方面，一线 A 股龙头推荐：万科 A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股，二线 A 股龙头推荐：中南建设、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业、碧桂园，二线龙头关注：中国金茂、旭辉控股、合景泰富等，子领域推荐：光大嘉宝和中国国贸。 风险提示行业政策及未来信贷环境变化趋势存在不确定性；行业库存抬升快于预期；三四线房地产市场需求透支以及棚改需求退出导致成交量持续下滑。 [Table_Grade]行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2019-03-05 [Table_PicQuote]相对市场表现 [Table_Author]分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 李飞 SAC 执证号：S0260517080010 无 gflifei@gf.com.cn 请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport]相关研究： 房地产行业:景气下行推动政策预期改善，板块具备较高的配置价值 2019-03-03 房地产行业:年初成交表现弱化，各地棚改目标有所回落 2019-02-28 房地产行业:推盘缩量导致销售增速承压，行业按揭贷利率持续下行 2019-02-24 [Table_Contacts] -36%-29%-21%-13%-5%3%03/1805/1807/1809/1811/1801/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 16 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 评级 货币 股价 合理价值 （元/股） EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 2019/3/1 2018E 2019E 2018E 2019E 2018E 2019E 2018E 2019E 000002.SZ 万科 A 买入 人民币 28.54 - 3.00 3.57 9.9 8.3 14.3 11.5 21% 23% 001979.SZ 招商蛇口 买入 人民币 21.22 - 1.99 2.07 11.0 10.6 9.2 7.4 20% 22% 600340.SH 华夏幸福 买入 人民币 31.04 - 3.89 4.92 8.1 6.4 8.4 6.6 25% 29% 601155.SH 新城控股 买入 人民币 33.69 - 3.79 4.99 9.1 6.9 14.3 10.5 35% 40% 000069.SZ 华侨城 A 买入 人民币 6.99 - 1.20 1.33 6.0 5.4 6.9 5.9 16% 17% 002146.SZ 荣盛发展 买入 人民币 9.77 - 1.88 2.36 5.5 4.4 7.3 5.8 24% 27% 000961.SZ 中南建设 买入 人民币 7.87 - 0.76 1.28 10.9 6.5 12.0 7.3 14% 21% 000671.SZ 阳光城 买入 人民币 6.98 - 0.77 1.18 9.5 6.2 18.8 13.8 14% 17% 600466.SH 蓝光发展 买入 人民币 6.26 - 0.78 1.13 8.2 5.6 12.4 8.6 14% 19% 002244.SZ 滨江集团 买入 人民币 4.6 - 0.62 0.79 7.7 6.1 8.3 5.6 9% 15% 01918.HK 融创中国 买入 港币 32.85 40.9 3.94 5.72 9.0 6.2 14.9 9.8 25% 32% 00884.HK 旭辉控股集团 买入 港币 5.45 6.16 0.94 1.16 5.8 4.8 9.4 7.0 24% 26% 数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的； （2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（融创中国、旭辉控股集团）合理价值货币单位为港币； （3）A 股标的 EPS 货币单位均为人民币，港股标的 EPS 货币单位均为人民币。 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 / 16 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 目录索引 信贷环境改善传导至房地产行业 ............