房地产行业跟踪分析：景气下行推动政策预期改善，板块具备较高的配置价值

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 / 18 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title]房地产行业 景气下行推动政策预期改善，板块具备较高的配置价值 [Table_Summary]核心观点： 本周政策情况：央行加强房地产金融审慎管理，南京坚持调控不动摇本周，中央层面，央行金融市场工作会议提出要加强房地产金融审慎管理。发改委指出 19 年房地产业将保持较快增长，继续稳投资。地方层面，南京发改委表示将继续坚持“房住不炒”和调控不动摇。保定住建局加强市场监管，着重整治“首付贷”等违规购房融资行为。 景气下行推动政策预期改善，板块具备较高的配置价值站在目前的时点，我们认为地产板块具备较高的配置价值，推荐关注板块的系统性投资机会。具体来看，主要有两个原因：第一，市场景气度加速下行推动政策预期改善，板块估值具备弹性支撑。具体来看，19 年前 2 月行业以及企业销售数据均呈现加速下行，40 城市商品房销售面积累计同比下降 4.8%，百强房企累计销售面积及金额均回落 15%左右。我们认为伴随着基本面（量价）的持续承压，政策具备底部改善的预期和基础。实际上，目前我们已经看到行业信贷端率先见底，18 年 11 月以来无论是房企融资成本还是按揭贷利率均明确下行。而行业政策方面，目前行业整体行政调控为历史最严（无论是调控的维度还是力度），基本面加速回落或推动行政政策与信贷政策同步改善，在地方“一城一策”的思路下，包括限贷在内的“四限”将有所调整。行业政策的变化反过来也将改善行业基本面环境，加快筑底与后续转好的节奏，市场景气度或于上半年见底，并且在预期先行的推动下，板块估值或先于基本面提前见底。第二，除估值提升因素外，18-20 年房地产企业也处于业绩高速增长阶段，逐步兑现 15-18 年行业上行过程中的销售规模增长，并且考虑业绩增长后，主流房企 19 年 PE 为 6.8 倍左右，处于历史底部区域，具备修复空间。因此，综合上述两点，估值和业绩的双重推动下，板块具备系统性机会，并且龙头房企由于具备更高的增长弹性空间，收益表现或更加突出，继续推荐低估值的一二线龙头。推荐标的方面，一线 A 股龙头推荐：万科 A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股，二线 A 股龙头推荐：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业，H 股龙头关注：中国金茂、碧桂园、合景泰富等，子领域推荐：光大嘉宝和中国国贸。 风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行，房地产税立法预期。 [Table_Grade]行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2019-03-03 [Table_PicQuote]相对市场表现 [Table_Author]分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 李飞 SAC 执证号：S0260517080010 021-60750620 gflifei@gf.com.cn 请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport]相关研究： 房地产行业:年初成交表现弱化，各地棚改目标有所回落 2019-02-28 房地产行业:推盘缩量导致销售增速承压，行业按揭贷利率持续下行 2019-02-24 [Table_Contacts]联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -36%-29%-21%-13%-5%3%03/1805/1807/1809/1811/1801/19房地产沪深300识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 2 / 18 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 评级 货币 股价 合理价值 （元/股） EPS(人民币) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 2019/3/1 2018E 2019E 2018E 2019E 2018E 2019E 2018E 2019E 000002.SZ 万科 A 买入 人民币 28.54 - 3.17 3.81 9.00 7.49 5.7 5.9 20.9 20.1 001979.SZ 招商蛇口 买入 人民币 21.22 - 2.03 2.22 10.47 9.58 8.3 6.7 20.1 18.0 600340.SH 华夏幸福 买入 人民币 31.04 - 3.83 4.84 8.10 6.41 6.4 6.2 29.1 26.9 601155.SH 新城控股 买入 人民币 33.69 - 3.79 4.99 8.89 6.75 6.8 6.6 29.3 27.9 000069.SZ 华侨城 A 买入 人民币 6.99 - 1.20 1.33 5.82 5.24 - - - - 002146.SZ 荣盛发展 买入 人民币 9.77 - 1.78 2.24 5.48 4.36 5.8 5.1 22.0 21.7 000961.SZ 中南建设 买入 人民币 7.87 - 0.76 1.28 10.42 6.16 - - - - 000671.SZ 阳光城 买入 人民币 6.98 - 0.79 1.18 8.83 5.94 27.6 25.0 18.2 21.2 600466.SH 蓝光发展 买入 人民币 6.26 - 0.78 1.12 8.06 5.57 11.9 9.0 19.4 21.9 002244.SZ 滨江集团 买入 人民币 4.60 - 0.62 0.79 7.46 5.84 11.9 9.0 19.4 21.9 01918.HK 融创中国 买入 港币 32.85 40.9 3.45 4.90 8.12 5.72 6.3 4.2 22.3 24.0 00884.HK 旭辉控股集团 买入 港币 5.45 6.16 0.82 0.99 5.64 4.69 4.8 3.7 19.2 17.6 数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的； （2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（融创中国、旭辉控股集团）合理价值货币单位为港币； （3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币。 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 / 18 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 目录索引 地产行业政策及基本面跟踪情况 .............................................................................. 5 主要政策回顾 .............................