房地产行业：推盘缩量导致销售增速承压，行业按揭贷利率持续下行

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 18 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 推盘缩量导致销售增速承压，行业按揭贷利率持续下行 [Table_Summary] 核心观点：  本周政策情况：中央政策基调不变，阜阳土地出让限价放松 本周，中央层面，2 月 22 日召开中央政治局会议，19 年要落实好积极的财政政策、稳健的货币政策，总体政策基调保持连续。地方政策方面，阜阳近日部分土地出让取消了限价，地方政策边际改善。棚改方面，贵州 19年棚户区改造计划开工 7.6 万套，同比减少 31 万套，山东 19 年棚户区改造计划开工 21 万套，同比减少 63 万套。  推盘缩量导致销售增速承压，行业按揭贷利率持续下行 基本面方面，根据 Wind、CRIC：本周我们监测的 40 城商品房成交面积 422.67 万方，低基数下环比上涨 116.9%。19 年 2 月前 21 天，40 城同比下降 16.8%，19 年初至今累计同比下滑 10.3%，成交增速出现一定的承压，主要受房企新推货缩量以及去化率下行影响。推盘方面，根据中指院数据，19 年 1 月 26 个重点城市推盘面积 1618 万方，同比下滑 5.2%，低于18 年月均推盘量为 2090 万方。去化率方面，19 年 1 月重点城市去化率约58%，低于 18 年平均水平，与 15 年平均水平相当。进入 3 月，房企或逐步加大推盘力度，重点城市在供给推动下成交将逐步改善，当然，去化率或将维持下行趋势。三四线城市则由于棚改效应减弱（根据统计，目前 26 省19 年棚改计划规模同比下降至 40%）以及购买力制约，19 年将是成交寻底的一年。信贷层面，融 360 数据显示，19 年 1 月热点城市房贷利率继续下调，35 重点城市首套、二套房贷利率分别为 5.66%、6.02%，较上月均回落 2bp，我们认为 19 年行业资金环境将继续改善，无论是按揭贷利率还是房企融资成本都将边际向下，同时，随着行业基本面下行压力加大，房企融资渠道或有打开空间，有助于房企借新偿旧，缓解 19 年兑付高峰的资金压力。板块投资方面，我们继续建议配置低估值的龙头房企，首先，政策底部改善对估值有支撑，其次，龙头房企 18 年、19 年结算业绩增长具备支撑，结算业绩的防御性以及销售规模的成长性将支撑龙头房企的收益表现。推荐标的方面，一线 A 股龙头推荐：万科 A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股，二线 A 股龙头推荐：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业，H 股龙头关注：中国金茂、碧桂园、合景泰富等，子领域推荐：光大嘉宝和中国国贸。  风险提示 政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业销售回落快于预期。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2019-02-24 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 李飞 SAC 执证号：S0260517080010 021-60750620 gflifei@gf.com.cn 请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业:基本面下行为政策改善奠定基础，继续推荐龙头房企 2019-02-17 房地产行业:成交表现进一步弱化，房企融资顺畅度提升 2019-02-04 房地产行业:新增供给收缩，成交同比再次回落 2019-01-28 [Table_Contacts] 联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -38%-30%-22%-14%-6%1%02/1804/1806/1808/1810/1812/18房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 18 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 评级 货币 股价 合理价值 （元/股） EPS(人民币) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 2019/2/22 2018E 2019E 2018E 2019E 2018E 2019E 2018E 2019E 000002.SZ 万科 A 买入 人民币 26.97 - 3.17 3.81 8.50 7.08 5.7 5.9 20.9 20.1 001979.SZ 招商蛇口 买入 人民币 20.95 - 2.03 2.22 10.34 9.46 8.3 6.7 20.1 18.0 600340.SH 华夏幸福 买入 人民币 30.37 - 3.83 4.84 7.92 6.27 6.4 6.2 29.1 26.9 601155.SH 新城控股 买入 人民币 31.49 - 3.79 4.99 8.31 6.31 6.8 6.6 29.3 27.9 000069.SZ 华侨城 A 买入 人民币 6.55 - 1.20 1.33 5.46 4.91 - - - - 002146.SZ 荣盛发展 买入 人民币 9.02 - 1.78 2.24 5.06 4.02 5.8 5.1 22.0 21.7 000961.SZ 中南建设 买入 人民币 7.10 - 0.76 1.28 9.40 5.56 - - - - 000671.SZ 阳光城 买入 人民币 5.93 - 0.79 1.18 7.50 5.05 27.6 25.0 18.2 21.2 600466.SH 蓝光发展 买入 人民币 5.70 - 0.78 1.12 7.33 5.08 11.9 9.0 19.4 21.9 002244.SZ 滨江集团 买入 人民币 4.05 - 0.62 0.79 6.56 5.14 - - - - 01918.HK 融创中国 买入 港币 33.65 40.9 3.46 4.91 7.06 4.97 6.3 4.2 22.3 24.0 00884.HK 旭辉控股集团 买入 港币 5.33 6.16 0.82 0.99 5.37 4.47 4.8 3.7 19.2 17.6 数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的； （2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（融创中国、旭辉控股集团）合理价值货币单位为港币； （3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币。