房地产行业：新增供给收缩，成交同比再次回落

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 / 18 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title]房地产行业 新增供给收缩，成交同比再次回落 [Table_Summary]核心观点： 上周政策情况：11 省 19 年棚改计划下滑 28%根据住建部官网，18 年全年我国完成各类棚户区改造开工 626 万套，较 580 万套计划量完成 108%。而根据各地政府网站数据，已出台 19 年目标的 11 个省份 19 年计划量同比下滑 28%。此外，上周内蒙古、池州人才政策继续落地，行政政策维持底部改善。 上周基本面情况：40 城前 24 天成交同比下滑 7.9%根据 Wind、CRIC 收集的各主要城市房管局公布的成交面积：1 月前24 天，我们监测的 40 个城市商品房成交面积同比下降 7.9%，其中 4 大一线城市成交同比上涨 14.1%，而 13 个二线城市、23 个三四线城市成交分别同比下降 12.1%、9.9%。推盘方面，1 月前 24 天 13 个重点城市推盘532 万方，同比上涨 5.3%，批售比上升至 0.82，去化周期继续小幅加快。 地产周观点：整体政策继续向好，房企融资呈现改善1月21日，统计局公布18年12月行业运营数据，需求端方面，12月商品房销售面积单月增速转正，同比上涨0.9%，其中东部地区降幅有所收窄，西部则同比再次转正（存在一定的返乡置业需求），在年末供给集中释放的支撑下总体成交表现略超预期，但量的改善或是以价换取流动性的结果。进入19年，我们认为需求将处于持续探底的过程，尤其是一季度供给淡季下成交增速或明显承压。分城市看，重点城市成交或维持改善趋势，而棚改货币化效应减弱（目前已经公布19年棚改计划的11个省份，较18年计划同比下降28%）以及购买力制约下，弱二线及三四线销售将延续回落趋势。供给方面，12月新开工同比上涨20.5%，房企开工依旧具备惯性，投资则单月上涨8.2%，较11月小幅回落1个百分点。展望19年，我们认为需求端回落将逐步压制房企开工、投资意愿，全年增速或呈现前高后低。板块投资方面，当前行政政策维持底部改善，同时行业资金环境维持改善（尤其是近期房企融资顺畅度有所提升），板块估值有支撑，并且从以往经验看，龙头房企的收益拐点通常更加提前，并且由于结算业绩的防御性以及销售规模的成长性，收益表现也更加突出，因此，我们继续推荐低估值的一二线龙头房企。推荐标的方面，一线A股龙头推荐：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股，二线A股龙头推荐：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展，H股龙头关注：融创中国、中国金茂、碧桂园、合景泰富等，子领域推荐：光大嘉宝和中国国贸。 风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业销售回落快于预期。 [Table_Grade]行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2019-01-28 [Table_PicQuote]相对市场表现 [Table_Author]分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 李飞 SAC 执证号：S0260517080010 021-60750620 gflifei@gf.com.cn 请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport]相关研究： 房地产行业:供给支撑西部销售超预期，投资增速逐步回落 2019-01-22 房地产行业:土管法修正案（草案）进征求意见阶段，集体用地入市仅限工、商业 2019-01-22 房地产行业:关注后续供给淡季对成交的压力 2019-01-20 [Table_Contacts]联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -45%-36%-27%-18%-9%0%01/1803/1805/1807/1809/1811/18房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 18 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 目录索引 地产行业政策及基本面跟踪情况 ............................................................................. 4 主要政策回顾 .................................................................................................. 4 重点城市成交情况 .......................................................................................... 5 重点城市推盘及库存跟踪.............................................................................. 10 全国土地市场供给成交情况 .......................................................................... 12 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况 ................................................................ 14 图表索引 图 1：上周主要政策一览（2019.01.21-2019.01.25） ........................................... 5 图 2：各城市商品房 19 年至今周均成交量、上周成交量及成交环比 .................... 6 图 3：40 城新房周均及单周成交面积（万方） ...................................................... 7 图 4：40 城市分线城市新房周成交环比增速 .......................................................... 7 图 5：40 城新房月度成交同环比 ............................................................................ 7 图 6：40 城分线城市新房月度成交同比 ................................................................. 7 图 7：40 城新房成交整体年同比 ............................