房地产行业周报(2023年第41周)：城中村改造稳步推进，销售热度有待观察

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 房地产 2023 年 10 月 17 日 房地产行业周报（2023 年第 41 周） 推荐 （维持） 城中村改造稳步推进，销售热度有待观察  板块行情：（10 月 9 日-10 月 13 日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.4%，在 31 个一级行业板块中排名第 26 位。  政策要闻：中央层面：1）住建部：超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类实施。坚持依法征收、净地出让。城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目 162 个。2）上海、深圳证券交易所：同意中国人寿、泰康、太平洋、中国人保、平安 5家保险资产管理公司试点开展 ABS 及 REITs 业务。地方层面：1）上海：上线存量房交易资金监管平台。2）广州：直管房住宅主要用于历史租户的居住使用，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔住建房管部门及市城市更新项目建设管理办公室为直管房具体管理部门，负责直管房的具体管理工作；拟放宽公积金提取范围，可用于市行政区域内本人、配偶或双方父母拥有所有权的既有住宅增设电梯。3）北京：拟规定新房竣工前应组织业主查验。4）绍兴：全面取消限售；调整首套房、二套房商贷首付比下限至 20%、30%，利率下限分别为 LPR-20BP、LPR+20BP；加大推进城市有机更新力度，全面推进房票安置政策，市区内加快房票跨区域使用等。5）赤峰：实施“认房不认贷”；已有首套房且名下无贷款，三代及以上共住家庭、二孩及以上等家庭购买第二套房均按首套住房执行住房信贷政策。6）崇左实施“认房不认贷”，贵港：拟实施“认房不认贷”。7）海南：首套住房公积金房贷首付下限降至 25%。8）舟山：支持公积金支付首付。9）潍坊：公积金可用于支付电梯、房租费用。10）宝鸡：提高公积金最高贷款额度至单人 50 万元；扩大异地公积金贷款范围至全国范围内。11）嘉兴：延续“卖旧换新”予以个人所得税退税优惠政策。  公司动态：1）保利置业：100 亿元小公募债券项目获上交所受理。2）碧桂园：计划正式启动境外债重组。3）融创地产：“PR 融创 01”等债券本息已足额划付，10 月 10 日起复牌。  销售端：22 年国庆假期主要在 41 周，低基数效应导致本周成交同环比大幅上涨，二手房成交处于历史高位。1）本周 21 城商品房成交面积 278 万方，环比上升 231%，同比上升 215%；年初至今 21 城成交面积 1.23 亿方，累计同比增速下降 4.1%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为 89 万方、130 万方、59 万方，环比分别上升 282%、227%、182%，同比分别上升 261%、335%、76%。3）本周 11 城二手房成交面积 184 万方，环比上升 591%，同比上升 731%；年初至今 11 城二手房成交面积 6308 万方，同比增长 27%。  投资策略：后续政策重点关注城中村改造的推进，重点推荐深耕一线城市的房企。供需关系发生重大变化的情况下，因城施策对于当前地产总量数据或扭转有限，其本质是旧发展模式的后遗症。超大特大的城市的真实需求在核心区高品质住宅，通过推动城中村改造，提高土地使用率，有望有效满足真实需求。我们认为城中村改造将是后续地产政策的重点。本轮政策放松，预计核心一二线城市销售和价格都有显著好转，叠加城中村改造的政策预期，重点推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。  风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 111 0.01 总市值(亿元) 13,495.70 1.51 流通市值(亿元) 12,656.93 1.84 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -7.8% -14.9% -14.7% 相对表现 -5.6% -3.5% -9.1% 相关研究报告 《房地产行业周报（2023 年第 39 周&第 40 周）：地产销售同环比均下滑，因城施策持续放松》 2023-10-12 《房地产行业周报（2023 年第 38 周）：广州解除部分区域限购，新房二手房销售持续回暖》 2023-09-27 《销售低温延续，政策端发力复苏有望——头部房企月报（8 月）》 2023-09-20 -15%-6%3%12%22/1022/1223/0323/0523/0823/102022-10-17~2023-10-16房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、行情回顾：股市普遍下跌，地产板块排名靠后 ............................................................. 4 二、政策要闻：超大特大城市稳步推进城中村改造，各城市持续因城施策 ..................... 5 三、销售端：新房成交同环比提升，二手房热度位于历史高位 ......................................... 8 （一）新房市场：本周 21 城成交面积环比上升 231%，同比上升 215% ................... 8 （二）二手房市场：本周 11 城成交面积环比上升 591%，同比上升 731% ............... 9 四、融资端：本周发债企业主要为地方国企 ....................................................................... 10 五、投资建议 ........................................................................................................................... 11 六、风险提示 ........................................................................................................................... 11 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 图表目录 图表 1 本周申万地产板块下跌 3.4%，板块排名第 26 位 .................................................. 4 图表 2 张江高科周涨幅达 13.7% ...............