房地产及物管行业23年第41周周报：单周成交较节前略有回落，居民贷款意愿提升

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 29 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产及物管行业 23 年第 41 周周报 单周成交较节前略有回落，居民贷款意愿提升 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 本周政策情况：城中村改造稳步推进，节后首周政策环境较稳定。中央层面，住建部表示超大特大城市城中村改造正稳步推进，目前已入库城中村项目 162 个。地方层面，绍兴取消限售，贵港、绍兴下调房贷利率，放松政策以公积金放松政策为主，节后首周政策环境较稳定。 ⚫ 本周基本面情况：节后推盘回落，成交热度较冷淡。根据 Wind 及克尔瑞数据，本周 55 城新房成交面积 498.89 万方，环比（排除国庆假期后的日均成交较前周，下同）下降 30.6%，同比（排除国庆假期后的日均成交同比，下同）下降 11.4%，节后成交热度较冷淡。二手房方面，本周 13 城二手房成交面积环比下降 1.0%，同比上升 10.5%，二手房成交热度较稳定。11 城单周商品房推盘面积环比前周下降 62.8%，推盘回落。景气度指标来看，商品房批售比（MA3）为 1.17，环比持平，景气度维持低位，去化周期为 30.31 个月，仍处于相对高位。 ⚫ 本周土地情况：国庆土地成交回落，景气度低位。根据中指院，第 41周商住土地成交面积环比下降 83.9%，同比下降 44.8%，出让金环比下降 93.8%，同比下降 42.6%，大幅下降有国庆假期影响，本身成交热度也较低迷，10 月前 12 天 300 城商住土地出让金同比下降 34.9%。第 41 周商住土地供销比（MA3）1.37，环比上升 0.06，景气度低位。 ⚫ 开发板块观点：单周成交较节前略有回落，居民贷款意愿提升。国庆期间新房及二手房成交规模较节前略有回落，但单周成交规模占 23 年以来周均规模比例分别为 88%、98%，依然明显高于 7-8 月水平（75%、88%），市场表现仍温和修复。企业端反馈来看，市场来访、成交均有提升，虽然假期后会有短暂的需求节奏性回落，但四季度通常是企业推盘高峰，预计未来成交仍将持续改善。从央行数据来看，9 月居民中长期贷款净增 5470 亿元，为 22 年 3 月以来次高峰，仅略低于 23 年 3月，此外降低存量房贷利率工作已基本接近尾声，9 月末存量住房贷款加权平均利率 4.29%，比上月低 42bp，成交改善叠加存量房贷利率下降使得居民贷款意愿有所提升。政策环境的持续改善对于企业、购房者的信心修复有所助力，但也需时间传导，未来也仍有放松空间，推荐关注未来政策、市场改善情况，及头部优质房企的经营表现及估值弹性。 ⚫ 物业板块观点：板块小幅回落，龙头央国企表现不佳。本周（23.10.9-10.13）恒生指数上升 1.9%，物业板块平均下降 1.0%，其中龙头央国企下降 6.6%，龙头未违约民企下降 3.9%，龙头违约民企下降 1.2%，物业板块整体动态 PE10.0x，处于 20 年以来 0.4%分位。 ⚫ 风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2023-10-15 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 李怡慧 021-38003636 liyihui@gf.com.cn -16%-10%-5%1%7%13%10/2212/2202/2304/2306/2308/23房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 29 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 万科 A 000002.SZ 人民币 12.59 2023/5/1 买入 22.30 1.90 1.92 6.1 6.1 7.0 9.6 8.3% 7.7% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 12.23 2023/9/13 买入 17.91 0.92 1.80 13.2 6.8 8.0 4.9 7.1% 12.1% 新城控股 601155.SH 人民币 12.38 2023/4/11 买入 21.94 1.55 1.77 8.0 7.0 5.9 6.3 5.6% 6.0% 金地集团 600383.SH 人民币 6.27 2023/5/9 买入 13.76 1.16 1.24 5.4 5.1 7.3 9.2 7.5% 7.4% 建发股份 600153.SH 人民币 9.54 2023/9/14 买入 17.69 1.94 2.18 4.9 4.4 2.9 2.9 8.9% 9.1% 华发股份 600325.SH 人民币 8.98 2023/8/30 买入 14.01 1.56 1.75 5.8 5.1 7.2 2.3 14.3% 13.8% 滨江集团 002244.SZ 人民币 9.11 2023/9/1 买入 14.02 1.44 1.72 6.3 5.3 4.8 2.9 15.8% 15.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.42 2022/5/5 买入 3.54 0.33 0.37 7.2 6.4 32.2 31.9 6.1% 6.4% 金融街 000402.SZ 人民币 4.21 2022/4/14 买入 10.39 0.57 0.62 7.4 6.7 26.6 24.8 4.2% 4.4% 首开股份 600376.SH 人民币 3.93 2023/5/3 买入 5.84 0.13 0.31 30.2 12.7 20.3 18.3 1.2% 2.8% 万科企业 02202.HK 港币 8.21 2023/5/1 买入 21.49 1.90 1.