房地产行业跟踪分析：去化率创近期新低，按揭贷利率改善确立

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 18 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 去化率创近期新低，按揭贷利率改善确立 [Table_Summary] 核心观点：  本周政策情况：广州、海口人才落户宽松，海口市法人住房限售 地方层面依旧因城施政。一方面，热点城市政策面积极改善，广州落户年龄上限放宽，本科、硕士和博士落户年龄分别从 35、40、45 周岁调整到40、45、50 周岁，海口则将本科以上人才落户年龄限制从 40 岁放宽至 55岁。而另一方面，部分城市政策边际收紧，海口限制向企事业单位、社会组织和个体工商户出售商品住宅，内蒙古要求公积金购房所在地与购房人工作地或户籍地相一致。  本周基本面情况：40 城本周成交环比下滑 28.5% 根据 Wind、CRIC 收集的各主要城市房管局公布的成交面积：本周，我们监测的 40 个城市商品房成交面积 459.52 万方，环比下降 28.5%，同比下降 16.3%，其中 4 大一线环比上涨 6.3%，13 个二线、23 个三四线环比分别下降 23.9%、28.6%。推盘方面，本周 13 个重点城市本周推盘 173万方，同比上涨 11.5%，批售比维持 0.71，去化周期略有加快。  地产周观点：成交冲量后再次回落，按揭贷利率改善确立 进入19年，地产行业景气度加速回落。成交方面，1月上旬，40城商品房销售同比下滑13.2%，在推盘继续放量的背景下（根据我们统计，13城推盘面积同比上涨18.3%），成交下滑更多的是由去化下降引起，根据中指院数据，样本重点城市19年第1周开盘项目平均去化率为58%，部分城市去化率有所下滑。信贷方面，据融360数据，18年12月首套房贷利率为5.68%，环比下滑3bp,为16年8月以来的首次回落，二套房贷利率则回落2bp至6.04%，连续2个月下行，行业利率改善趋势确立。我们认为伴随着整体流动性的进一步释放，叠加信用扩张，将推动地产行业资金面继续向好，无论是房企融资端还是居民按揭贷端均将边际改善。板块投资方面，行业资金环境向好、叠加地方行政政策的底部改善，将对板块的估值形成支撑，并且考虑到18-19年结算业绩确定性增长带来的防御性，我们继续推荐低估值的一二线龙头房企。推荐标的方面，一线A股龙头推荐：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股，二线A股龙头推荐：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展，H股龙头关注：融创中国、中国金茂、碧桂园、合景泰富等，子领域推荐：光大嘉宝和中国国贸。  风险提示 政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业销售回落快于预期。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2019-01-13 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 李飞 SAC 执证号：S0260517080010 021-60750620 gflifei@gf.com.cn 请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业:降准利于行业资金环境改善，板块估值有支撑 2019-01-06 房地产行业:18 年行业基本面呈现弱化，但龙头销售依旧突出 2019-01-02 [Table_Contacts] 联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -43%-33%-23%-14%-4%5%01/1803/1805/1807/1809/1811/18房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 18 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 目录索引 地产行业政策及基本面跟踪情况 ............................................................................. 4 主要政策回顾 .................................................................................................. 4 重点城市成交情况 .......................................................................................... 4 重点城市推盘及库存跟踪................................................................................ 9 全国土地市场供给成交情况 .......................................................................... 12 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况 ................................................................ 14 图表索引 图 1：本周主要政策一览（2019.01.07-2019.01.11） ............................................ 4 图 2：各城市商品房 19 年至今周均成交量、本周成交量及成交环比 .................... 5 图 3：40 城新房周均及单周成交面积（万方） ...................................................... 6 图 4：40 城市分线城市新房周成交环比增速 .......................................................... 6 图 5：40 城新房月度成交同环比 ............................................................................ 6 图 6：40 城分线城市新房月度成交同比 ................................................................. 6 图 7：40 城新房成交整体年同比 ...................................................