基于城市用电量数据的估计：主要城市城中村改造面积与投资规模测算

请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 / 8 [Table_Title] 专题研究报告 证券研究报告 2023 年 10 月 05 日 主要城市城中村改造面积与投资规模测算 ——基于城市用电量数据的估计 报告要点：  大型城市承担改造主力 推动地产复苏 今年以来，政府会议多次讨论城中村改造工作。7 月 21 日，国务院常务会议发布《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，确定了此轮改造的部署重点。根据第 7 次人口普查结果，我国共有 7 个常住人口 1000万以上的超大城市和 14 个人口在 500-1000 万的特大城市。2022 年，上述21 个城市的 GDP 占全国 32.0%。随着城中村改造项目开展，上述城市的固定资产投资和商品房需求均会显著提升，为地产行业的复苏提供新的助力。  当前市场估计存在偏误 在对于上述政策效果的研究报告中，主要的估算基础为 2020 年执行的第七次人口普查结果。但该数据的统计时期过早，且缺乏对城中村和城郊村落的区分，导致结论高估了政策效果。在本文中，我们采用了最新的城市统计年鉴数据和家庭跟踪调查数据（CFPS），通过实际用电和统计用电差值来估计相关城中村改造存量，能够提供更精确的结果。  促进固定资产投资效果显著 我们预计，上述 21 个城市的待改造存量面积约为 7.24 亿平方米。按目前政策要求，城中村改造将会在十年内创造超过 1.23 万亿元固定资产投资。如果考虑未来政策的潜在变化，改造规划项目涉及的固定资产投资潜力可能超过3.07 万亿元。  乘数效应叠加区域集中 大型城市经济拉动效果显著 在对中国经济的影响上，我们估计本次改造将在今明两年度平均提升 0.71%的固定资产投资。根据统计局报告，我国资本产出弹性约为 0.476，相关固定资产增加将贡献 0.34%的年均 GDP 增长。按国务院年初提出的 5%年度增速预期，约占今年增长目标的 6.76%。随着改造项目推进，我们预计相关投资额将于 2025 年达到峰值 7398 亿元，并为当年提供约 0.55%的 GDP 增速。与棚户区改造计划相比，本次改造力度相对较弱，对总体经济的贡献约为前者的33.9%。同时，城中村改造具有向大型城市集中的特点，对该部分城市的经济拉动作为更为显著。 风险提示：城市改造速度、政策放宽幅度不及预期。 [Table_Index] 主要数据： 上证综指： 3110.48 深圳成指： 10109.53 沪深 300： 3689.52 中小盘指： 3729.09 创业板指： 2003.91 [Table_PicStock] 主要市场走势图 资料来源：Wind [Table_Report] 相关研究报告 [Table_Author] 报告作者 分析师 孟子君 执业证书编号 S0020521120001 邮箱 mengzijun@gyzq.com.cn 电话 021-51097188 -10%-5%0%6%11%16%22/10/1022/12/1023/2/1023/4/1023/6/1023/8/10上证50上证180沪深300深证100R中小综指 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 8 内容目录 1. 政策重点 ............................................................................................................ 3 1.1 改造规模差异明显 ...................................................................................... 3 1.2 地区分布向大城市集中 ............................................................................... 3 1.3 重视改造 限制重建 .................................................................................... 3 2. 测算方法 .............................................................................................................. 3 2.1 利用人口普查数据测算的主要问题 ............................................................ 3 2.2 基于用电差异的改造比例估计 .................................................................... 3 3. 政策效果评估 ....................................................................................................... 5 图表目录 表 1：大型城市用电量统计和实际生活用电抽样结果 ....................................... 4 表 2：大型城市城中村存量估计 ........................................................................ 5 图 1：大型城市城中村存量分布（万平方米） .................................................. 6 表 3：各年度改造规模及投资影响 .................................................................... 6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 8 1. 政策重点 本次城中村改造工程与棚户改造工程主要有三个不同。 1.1 改造规模差异明显 第一，在规模上，2008-2022 年，我国改造各类棚户超过 5000 万套，在 2016 年的棚户改造峰值，全年改造了 606 万户住房，改造面积占当年新开工面积 30.85%。而在本次改造中，我们预期峰值 2025 年的改造面积仅占预计新开工面积的 14.59%，力度不及棚户区改造工程的一半。 1.2 地区分布向大城市集中 第二，地区分布上，棚改工程的主要覆盖区域是中西部省份和三四线城市，对于大型城市的商品房市场影响有限，而此次城中村改造将集中在全国 21 个一线城市，政策效果也主要集中于该组城市中。 1.3 重视改造 限制重建 第三，在改造结构方面，政策特别对拆建比例，设施恢复等情况做出了严格规定，要求各改造单元中拆除面积不能超过 20%，重建比例不能超过 2，在此基础上，还需要保障各类基础服