房地产行业百强销售月报(2023年9月)：9月百强销售平稳修复，核心城市需求回升可期

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023 年 10 月 6 日 行业研究 9 月百强销售平稳修复，核心城市需求回升可期 ——房地产行业百强销售月报（2023 年 9 月） 房地产（地产开发） 9 月，百强房企销售额环比提升 17.1%，同比减少 29.5%，跌幅较上月收窄 8.1pct；1-9 月，百强房企销售额同比减少 12.3%，较 1-8 月扩大 2.3pct；8 月底以来核心城市“认房不认贷”及优化限购等政策陆续落地，房企推货和市场需求短期有所修复，但修复力度仍较平缓，随着宽松政策持续加码，核心城市需求修复可期。 9 月，TOP10/20/50/100 房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为 2,000亿元、2,940 亿元、3,792 亿元、4,419 亿元；1,101 万平、1,638 万平、2,213 万平、2,616 万平，当月同比分别为-25.5%、-22.7%、-26.5%、-29.5%；-31.6%、-27.9%、-28.0%、-29.0%，环比分别为+16.5%、+25.1%、+24.3%、+17.1%；＋2.6%、+13.7%、+21.3%、+20.4%。 1-9月，TOP10/20/50/100 房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为 20,324亿元、28,791 亿元、39,281 亿元、46,567 亿元；12,154 万平、16,765 万平、22,366万平、26,362 万平，累计同比分别为-7.4%、-7.2%、-10.5%、-12.3%；-18.0%、-18.6%、-21.2%、-21.0%。 1-8 月百强房企销售集中度同比提升 3.6pct，环比则连续 3 个月回落。1-9 月TOP50 房企销售额累计同比平均值为+3.6%，中位数-5.5%，国央企表现较稳健。 1-8 月，TOP10/20/50/100 房企权益销售额占全国商品房销售额比重分别为18.5%、25.8%、35.1%、41.8%，百强房企销售额集中度同比提升 3.6pct。 9 月，20 家主流重点房企中，销售额单月同比表现前三名的公司为：华发股份（+66.5%）、建发地产（+48.6%）、中海地产（+24.1%）；1-9 月，20 家主流重点房企中，销售额累计同比表现前三名的公司为华发股份（+42.0%）、越秀地产（+39.9%）、建发房产（+32.5%）。 1-9 月，TOP50 房企中的 47 家房企全口径销售额累计同比平均值为+3.6%，中位数-5.5%，其中累计同比正增长公司有 20 家，较上月减少 3 家；累计同比在+30%以上的房企有 10 家，以优质地方国企和地方实力民企为主。 投资建议：2023 开年，监管部门密集发声，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局，中央政治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，优化房地产政策箭在弦上，消费类商业公募 REIT 积极推进。从供给侧看，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”有力提振房地产行业信心；从需求侧看，5 年期 LPR 下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，促需求政策陆续落地，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参加超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科 A/万科企业、滨江集团；2）看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募 REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20230903 政策力度略超预期，金九银十值得期待——对近期房地产政策的跟踪报告 20230830 广州落地“认房不认贷，北上或为“分区施策” 20230826 多部门联合施策松绑楼市，改善性住房需求释放可期——对近期房地产政策的跟踪报告 20230824 1-7 月百城宅地成交建面同比-29％，成交楼面均价同比 5％——土地市场月度跟踪报告（2023 年 7 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 百强房企 9 月销售额同比边际小幅改善，宽松政策持续加码，市场需求回升可期 1.1、 TOP10/20/50/100 房企的整体销售情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： ▶TOP10 房企 2023 年 9 月，TOP10 房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为 2,000 亿元、1,325 亿元、1,101 万平，同比分别为-25.5%、-27.0%、-31.6%（较上月分别变动+5.8pct、＋7.4pct、0.0pct），环比分别为+16.5%、+16.0%、＋2.6%； 2023 年 1-9 月，TOP10 房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为 20,324 亿元、14,426 亿元、12,154 万平，累计同比分别为-7.4%、-4.7%、-18.0%，较上月累计同比分别变动-2.5pct、-3.0pct、-1.7pct。 图 1：TOP10 房企累计销售规模 图 2：TOP10 房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图 3：TOP10 房企累计销售同比 图 4：TOP10 房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 ▶TOP20 房企 2023 年 9 月，TOP20 房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为 2,940 亿元、1,911 亿元、1,638 万平，同比分别为-22.7%、-26.5%、-27.9%（较上月同比分别变动+12.4pct、+13.3pct、