房地产行业光大核心城市房地产销售跟踪(2026年1月)：1月核心15城二手房成交面积同比+14%

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2026 年 2 月 25 日 行业研究 1 月核心 15 城二手房成交面积同比+14% ——光大核心城市房地产销售跟踪（2026 年 1 月） 房地产（地产开发） 新房：1 月核心 30 城新房成交面积同比-25.1%，成交均价同比-4.8%。 1）2026 年 1 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额为 1,859 亿元，同比-28.7%，环比-33.2%；其中北上广深杭蓉成交金额 995 亿元，同比-32.7%，环比-30.6%，余下二线 24 城成交金额 864 亿元，同比-23.4%，环比-36.0%。 2）2026 年 1 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交面积为 765 万㎡，同比-25.1%，环比-33.4%；其中，北上广深杭蓉成交面积 237 万㎡，同比-32.6%，环比-30.3%，余下二线 24 城成交面积 528 万㎡，同比-21.2%，环比-34.7%。 3）2026 年 1 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交均价为 24,285 元/㎡，同比-4.8%，环比+0.3%；其中，北上广深杭蓉成交均价 41,975 元/㎡，同比-0.3%，环比-0.3%，余下二线 24 城成交均价为 16,351 元/㎡，同比-2.8%，环比-2.1%。 4）重点城市 2026 年 1 月新房成交均价：北京 54,749 元/㎡，同比+0.4%；上海 77,830 元/㎡，同比-6.3%；广州 31,559 元/㎡，同比-5.0%；深圳 70,277 元/㎡，同比+16.7%。 二手房：1 月核心 15 城二手房成交面积同比+14.3%。 1）2026 年 1 月，光大核心 15 城二手住宅成交面积为 1,311 万㎡，同比+14.3%，环比-0.5%；其中一线城市成交面积为 470 万㎡，同比+12.1%，环比-4.5%，余下二线城市成交面积为 840 万㎡，同比+15.6%，环比+1.9%。 2）2026 年 1 月，光大核心 10 城二手住宅成交金额为 2,442 亿元，同比+1.9%，环比-1.2%；其中一线城市成交金额 1,512 亿元，同比+1.1%，环比-4.0%，余下二线城市成交金额 931 亿元，同比+3.2%，环比+3.5%。 3）2026 年 1 月，光大核心 10 城二手住宅成交均价为 22,588 元/㎡，同比-9.6%，环比+1.3%；其中，一线城市成交均价为 32,145 元/㎡，同比-9.8%，环比+0.6%，余下二线城市成交均价为 15,230 元/㎡，同比-8.8%，环比+4.5%。 4）重点城市 2026 年 1 月二手房均价：北京 25,996 元/㎡，同比-5.7%；上海34,349 元/㎡，同比-14.2%；广州 23,292 元/㎡，同比-15.0%；深圳 53,578 元/㎡，同比-8.9%。 投资建议：2026 开年《求是》集中刊文，明确改善和稳定房地产预期，随着前期一揽子房地产政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深。部分高能级城市有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，加快政府收购和“以旧换新”，逐步实现“止跌回稳”；随着供给侧逐步出清，部分信用优势明显的龙头央国企地产将持续受益于竞争结构优化，建立较高的“品牌优势护城河”，实现经营业绩的企稳回升。投资建议关注三条主线：1）具备片区综合开发能力，信用优势明显，产品美誉度高，在核心城市销售排名靠前的稳健央国企地产，推荐招商蛇口、中国金茂等。2）公募 REIT 积极推进，存量资源丰富，具备运营品牌核心竞争力，推荐华润置地、上海临港等。3）看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等。 风险分析：房地产行业的政策宽松政策推进不及预期风险、市场需求不及预期风险、房价下行超预期风险、房地产企业信用风险、项目竣工不及预期风险、多元化业务经营不佳风险；物业服务企业的人工成本刚性上涨风险、增值服务拓展风险、关联方依赖风险、外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：韦勇强 执业证书编号：S0930524070010 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20260204 TOP10 房企开年销售表现相对较好——百强房企销售跟踪（2026 年 1 月） 20260113 2025 年核心 30 城新房成交面积同比-19%，成交均价同比+0.7%——光大核心城市房地产销售跟踪（2025 年 12 月） 20260121 2025 全年核心 30城宅地成交建面同比-9%，成交均价同比+6%——土地市场月度跟踪报告（2025 年 12 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 光大核心 30 城商品住宅销售跟踪 光大核心 30 城名单为：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、重庆、武汉、天津、西安、苏州、郑州、东莞、长沙、青岛、哈尔滨、温州、合肥、宁波、佛山、南京、济南、沈阳、长春、昆明、福州、大连、无锡、常州、厦门。其中我们定义“北京、上海、广州、深圳、杭州、成都”为“北上广深杭蓉”，其余城市为“二线 24 城”。 2026 年 1 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额为 1,859 亿元，同比-28.7%，环比-33.2%；其中北上广深杭蓉成交金额 995 亿元，同比-32.7%，环比-30.6%，余下二线 24 城成交金额 864 亿元，同比-23.4%，环比-36.0%。 图 1：光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额单月值 图 2：光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额单月同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理，数据截至 2026 年 1 月 注：由于克而瑞月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理，数据截至 2026 年 1 月 注：由于克而瑞月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图 3：光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额累计值 图 4：光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额累计同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理，数据截至 2026 年 1 月 注：由于克而瑞月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理，数据截至 2026 年 1 月 注：由于克而瑞月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产