2019年物业管理行业展望：龙头空间广阔，买入正当时（香港）

研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 行业研究1 2019 年物业管理行业展望 龙头空间广阔，买入正当时房地产行业面临深刻转型，物业管理服务将成为增长的新蓝海 全国住宅房屋竣工面积在 2014 年创下 39.5 亿平方米的峰值，我们预计2014 年的峰值将成为一个很难逾越的高点，中国房地产正逐渐由增量市场进入存量市场，房地产行业从过去的快速成长期转变为成熟期，房地产行业必然经历增量市场为主导到存量市场为主导的转变，持有型物业的开发运行是致力于永续经营的房地产企业的必然选择。物业管理服务将成为重要的新增长点之一。 物业管理基础服务市场空间可观，增值服务市场規模高速增长 根据 Frost&Sullivan 的数据统计，截止 2017 年末，全国物业管理服务公司的总在管建筑面积为 321 亿平方米，近 6 年全国物业管理公司在管理建筑面积复合增速为 5.8% ；2012 年至 2017 年，物业管理基础服务市场的收入由 1,749 亿元增加至 2,685 亿元，复合年增长率为 8.9%。 2017 年，中国物业管理增值服务的市场规模达到人民币 3,179 亿元，2012 年至 2017 年的复合年增长率为 73.8%。未来，随着互联网应用的进一步推广以及人均可支配收入的持续增加，增值服务的市场规模预计仍将持续增长。预计 2022 年增值服务市场的市场规模可达到人民币8468 亿元，2017 年至 2022 年的复合年增长率为 21.6%，强者恒强的格局进一步凸显。 龙头公司市场集中度日益提升 尽管目前物业管理行业目前仍是一个分散程度很高的行业，但近年来物业管理市场的集中度不断提升。2012 年，百强物业管理服务公司占全国总在管建筑面积的比例约为 15.7%，达到 38 亿平方米。最近五年百强物业管理服务公司市场份额不断提升，到 2017 年末，百强物业管理服务公司的总在管建筑面积达到 73 亿平方米，份额提升至占全国总在管建筑面积 22.7%。 投资建议 通过港股主要上市物业管理公司的对比分析，当前我们行业首要推荐为碧桂园服务（06098.HK）和绿城服务（02869.HK），同时建议积极关注股价回调充份的彩生活（01778.HK）、雅生活服务（3319.HK）和中海物业（02669.HK）。 2018 年 12 月 5 日行业 物业管理 投资评级 超配 相对指数表现 资料来源：wind 资讯，国信证券（香港）研究部 相关报告： 彩生活（01778.HK）：调研纪要：经营数据平稳，悲观预期充分释放，上调评级至“买入”（2018.11） 中海物业（02669.HK）：业绩增长稳健，政府物业项目竞争优势明显（2018.11） 物业管理行业点评：“社保转税”短期推升人员成本，中长期利好龙头公司市场份额提升（2018.09） 绿城服务（02869.HK）：内生性增长强劲，长期稳健增长可期（2018.08） 碧桂园服务（06098.HK）：领先的住宅物业管理服务商（2018.07） 徐 进 证监会中央编号: BFC540 +852 2899 8300 xujin@guosen.com.hk -25%-15%-5%5%15%25%Date201804112018052320180704201808152018092620181107国信香港物业管理行业指数恒生指数 行业研究 徐进, +852 2899 8300, xujin@guosen.com.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 2 港股主要物业管理公司估值情况 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 证券代码证券简称总市值/亿港元 PE/TTMPE/2018E目标价投资评级6098.HK碧桂园服务318.5 40.0 35.8 18.54 买入2869.HK绿城服务181.1 34.8 31.4 8.28 买入3319.HK雅生活服务137.1 22.7 18.2 20.00 买入1778.HK彩生活57.4 12.2 10.0 6.81 买入2669.HK中海物业73.0 19.8 17.8 2.40 买入1755.HK新城悦25.7 28.3 22.4 2.28 中性 行业研究 徐进, +852 2899 8300, xujin@guosen.com.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 3 回顾 2018 年，房地产行业面临深刻转型，物业管理服务将成为增长的新蓝海 自 1998 年中国住房制度改革以来，中国房地产行业经历了近 20 年的高速发展，房地产成为了国民经济的支柱产业之一，一直承担拉动中国经济增长的重任，这个定位也成就了近 20年的中国房地产大牛市。但随着中国经济逐步从之前的“投资驱动型增长”转向“创新驱动型增长”，以及房地产行业“房住不炒”的定位写入十九大报告，标志着房子将回归为最大的民生居住品，其投资属性将极大弱化。同时中国房地产行业也将由之前快速增长的增量市场进入平稳增长的存量市场，中国房地产企业转型成为必然。 根据 wind 数据显示，全国住宅房屋竣工面积在 2014 年创下 39.5 亿平方米的峰值，2015 年竣工面积同比增速为-11.5%，其后虽然宽松政策频出，同比增速在 2016 年有大幅度的反弹，但我们预计 2014 年的峰值将成为一个很难逾越的高点，中国房地产正逐渐由增量市场进入存量市场，同时也标志着我国房地产行业从过去的快速成长期转变为成熟期，房地产企业从过去的拿地、建设、销售的传统模式转型已成必然。 图 1 全国住宅房屋竣工面积及增速 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 发达国家房地产市场发展经验表明，房地产行业必然经历增量市场为主导到存量市场为主导的转变，持有型物业的开发运行是致力于永续经营的房地产企业的必然选择。物业管理增值服务将成为重要的新增长点之一。 过去的房地产企业运营旗下的物业管理公司主要是为了提升自身企业的品牌美誉度，自2014 年彩生活（原花样年旗下物业管理公司）于港股上市以来，标志着物业管理业务从地产开发业务的附属品，向自主经营，为业主提供多元化服务，市场化程度提升的方向发展。其后中海物业、绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦等知名地产企业旗下物业管理公司先后港股发行上市，物业管理行业资本市场热度持续提升。 -20%-10%0%10%20%30%40%50%051015202530354045200020022004200620082010201220142016亿平方米住宅房屋竣工面积住宅房屋竣工面积同比 行业研究 徐进, +852 2899 8300, xujin@guosen.com.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 4 图 2 持有型物