房地产行业：地方调控频率下降，按揭贷利率边际改善

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 / 35 投资策略|房地产 证券研究报告 Tabl e_Title房地产行业 地方调控频率下降，按揭贷利率边际改善 Table_Summary核心观点： 政策环境综述：地方调控频率下降，政策压力逐步缓解18 年 10 月，中央层面政策未出现转向，坚持房地产调控与推动非户籍人口落户并行。而地方层面调控频率下降，“四限”方面仅有襄阳出台限价政策。此外，人才、公积金政策持续落地，出台频率同样有所下降。值得注意的是，10 月部分城市出台预售监管政策，中山更推出 16 宗“现售”地块，目前来看，中山现售地块流拍率较高，对于市场影响有限。 成交市场综述：重点城市景气度继续下行，成交增速大幅收窄根据房管局数据，10 月 40 个重点城市成交面积同比上涨 1.2%。分城市看，4 大一线和 23 个三线城市同比分别上涨 15.2%和 13.7%，而 13 个二线城市同比下降 10.0%。推盘方面，从我们跟踪的 26 城市商品房推盘数据来看，一二三线城市 10 月推盘低基数下同比分别上升 300.6%、46.6%和 96.6%。批售比方面，重点城市批售比跌到枯荣线以下的位置（批售比<1）且继续下行，市场景气度回落趋势明显。 土地市场综述：单月成交建面增速转负，市场持续降温300 城市 10 月住宅用地推出规划 1.07 亿平米（环比+4%，同比+10%），成交规划建面 7181 万方（环比-11%，同比-12%），成交土地出让金 2310亿元（环比-12%，同比-31%），整体来看，宅地市场量价齐降，供给/成交建面持续上升至 1.31，分线出让金同比均下滑，整体溢价率低位下行，流拍率高位小幅上升，土地市场继续降温。 资金环境综述：五城首套房贷利率年内首次回落，资金面边际改善按揭贷方面，融 360 数据显示，2018 年 10 月首套、二套房贷利率分别为 5.71%、6.07%，较 9 月均上升 0.01pct，增速进一步放缓。五城（北京、广州、杭州、南京、武汉）首套房贷利率环比出现回落，二套房贷利率也有三城（北京、武汉、苏州）环比下降，资金层面边际改善。板块投资方面，政策具备潜在的边际改善基础，板块估值下行压力有所缓解。alpha层面，周期窄幅波动使得房企竞争力回归到内生增长性，除资源（土地+资金）竞争外，管理的优胜劣汰将进一步凸显，集中度提升不可逆转，龙头未来业绩增长具备支撑。考虑业绩增长后 19 年动态 PE 不到 6 倍，龙头公司具备投资价值。 风险提示资金面继续收紧对需求端以及房企经营的负面影响持续扩大；行业库存抬升快于预期；政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行。 Table_Grade行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2018-11-23 Tabl e_Chart相对市场表现 Table_Aut hor分析师： 乐加栋 S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭 镇 S0260514080003 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 李 飞 S0260517080010 021-60750620 gflifei@gf.com.cn Table_Report相关研究： 房地产行业:需求继续寻底，周期位置持续下移 2018-11-18 房地产行业:景气度进一步下行，需求端继续探底 2018-11-17 房地产行业:去化率回落至 15年年中水平，行业利率边际改善 2018-11-11 Table_Contacter联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -40%-22%-4%14%2017-112018-032018-072018-11房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 35 投资策略|房地产 目录索引 政策环境综述：地方调控频率下降，政策压力逐步缓解 .......................................... 5 成交市场综述：重点城市景气度继续下行 .............................................................. 12 总体成交市场分述：重点城市批售比回落，成交增速大幅收窄 ..................... 12 各线城市成交分述：二线成交同比下滑 10%，各线去化周期均放缓 ............ 16 土地市场综述：土地成交单月负增长 ..................................................................... 19 土地市场分述：单月成交建面增速转负，溢价率继续下行 ............................ 19 10 月宅地市场分述：各线城市宅地出让金同比均下滑 .................................. 21 资金环境：五城首套房贷利率年内首次回落 .......................................................... 26 附录：2018 热点城市调控政策专题 ....................................................................... 31 图表索引 图 1：17 年以来四限政策、人才政策一览 ............................................................. 5 图 2：17 年以来四限政策一览 ................................................................................ 5 图 3：各地公积金历史政策一览 ............................................................................. 6 图 4：14 年以来各城市现售地块一览 ..................................................................... 8 图 5：2018 年 10 月重要中央政策一览 ................................................................ 10 图 6：2018 年 10 月重要地方政策一览 ................................................................ 11 图 7：全国重点 40 城市商品房成交面积指数 ....................................................... 12 图 8：限购和非限购城市成交面积指数 ........