房地产行业自然资源部政策点评：自然资源部出台新政支持城改，中央密集表态凸显城改战略高度

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2023 年 09 月 15 日 自然资源部出台新政支持城改，中央密集表态凸显城改战略高度 看好 ——自然资源部政策点评 相关研究 "南京全域放开限购，地产放松加码加速-地产及物管行业周报（2023/09/02-2023/09/08）" 2023年 9 月 10 日 "城改大有可为，战略高度定位-城中村改造专题报告系列之一" 2023 年 9 月 9 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 事件：  9 月 14 日，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》指出，长期以来，在一些城镇和乡村地区，包括城中村、老旧厂区，普遍存在存量建设用地布局散乱、利用粗放、用途不合理等问题。为贯彻党中央、国务院关于实施全面节约战略等决策部署，落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的有关要求，聚焦盘活利用存量土地，提高土地利用效率，促进城乡高质量发展，部决定在北京市等 43 个城市开展低效用地再开发试点，探索创新政策举措，完善激励约束机制。 点评：  自然资源部出台新政助力城中村改造，近期中央密集表态支持城改凸显战略高度定位。7月 21 日，国常会指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。7 月 24 日，政治局会议指出，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。7 月 28 日，城中村改造工作部署电视电话会议提到，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以习近平同志为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署。8 月初，国开行会议提到，积极服务推动超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。8 月 17 日，央行指出加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。9 月 14 日，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，也是为了更好落实在超大特大城市积极开展城中村改造的工作部署。7 月以来，国常会、政治局会议、央行、国开行、自然资源部等多中央部门及会议密集表态支持城中村改造，推动了城中村改造逐步从原先城市更新政策的组成部分提级为一个单列的重要政策，尤其在城中村改造工作部署电视电话会议的积极表态，凸显出城中村改造的目前战略高度定位，因而预计后续城改的更多配套政策也将加速出台，从而推动城改加速推进。  新政助力城改规模扩大、节奏加快，强调货币化安置，探索综合评价出让、保障房建设。本次政策对于城改利好在于：（一）助力城改规模扩大：1）“探索土地混合开发、空间复合利用、跨空间单元统筹等政策”、“以城中村和低效工业用地改造为重点”，表明城改土地范围有所扩容，土地范围或不限于集体土地；2）“提高土地利用效率”、“大幅提高利用存量用地的比重和新上工业项目的容积率“、”容积率奖励“等，表明城改容积率或有提升空间，有利于城改规模扩大；3）“加强全市域、分区域的规划统筹，从城市整体利益平衡出发谋划实施项目，避免过度依赖单一地块增容来实现项目资金平衡”，表明资金从单项目平衡过渡到多项目平衡，也有利于城改规模扩大；（二）助力城改节奏加快：4）“明确集体士地上房屋征收补偿标准和程序、依法申请强制执行情形等规定”、“按照实事求是、简化办理的原则，制定转换规则，完善相关审批事项办理程序”，表明城改将明确标准、完善程序、简化办理，有利于加快城改推进；（三）强调货币化安置方式：5）”完善原土地权利人货币化补偿标准，拓展实物补偿的途径“，强调货币化安置是本次城改的重要安置方式；（四）探索综合评价出让：6）”坚持净地供应，按照公开择优原则，建立竞争性准入机制，探索依法实施综合评价出让或带设计方案出让“，表明城改探索综合评价出让，将有利于优质房企获取优质项目；（五）探索保障房建设：7）“探索城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模按一定比例建设保障性住房探索利用集体建设用地建设保障性租赁住房“，表明城改中将持续探索保障房建设等。  投资分析意见：自然资源部出台新政支持城改，中央密集表态凸显城改战略高度，维持“看好”评级。近期政治局会议对房地产定调发生重大变化，开启了房地产政策宽松周期，一二线城市放松政策正在加速落地，如认房不认贷、降房贷首付比、放松限购等。但考虑到居民加杠杆与收入预期较弱之间仍形成矛盾，因而我们认为城中村改造的必要性提升，其将有助于提升居民购买力，同时鉴于近期中央密集表态支持城改，凸显城改战略高度定位，预计后续将加速推进、并大有可为。我们预计核心城市销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，并将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科 A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：深圳：天健集团；广州：越秀地产；北京：城建发展；上海：中华企业。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。  风险提示：行业调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 7 页 简单金融 成就梦想 附政策原文 自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知 自然资发〔2023〕171 号 北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东、湖北、湖南、广东、重庆、四川等省（市）自然资源主管部门：长期以来，在一些城镇和乡村地区，包括城中村、老旧厂区，普遍存在存量建设用地布局散乱、利用粗放、用途不合理等问题。为贯彻党中央、国务院关于实施全面节约战略等决策部署，落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的有关要求，聚焦盘活利用存量土地，提高土地利用效率，促进城乡高质量发展，部决定在北京市等 43 个城市开展低效用地再开发试点，探索创新政策举措，完善激励约束机制，现就有关事项通知如下。 一、总体要求 （一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神和全国生态环境保护大会要求，坚持最严格的耕地保护制度、最严格的节约集约用地制度和最严格的生态环境保护制度，以国土空间规划为统领，以城中村和低效工业用地改造为重点，以政策创新为支撑，推动各类低效用地再开发，推动城乡发展从增量依赖向存量挖潜转变，促进形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构、生产方式、生活方式。 （二）工作原则。 1.坚持底线思维、守正创新。严格落实国土空间规划管控要求，严守红线底线，确保耕地不减少、建设用地总量不突