房地产行业周报（2023年第36周）：多地落地“认房不认贷”，南京限购全面放开

房地产开发 / 行业投资策略周报 / 2023.09.11 请阅读最后一页的重要声明！ 房地产行业周报（2023 年第 36 周） 证券研究报告 投资评级:看好(维持) 最近 12 月市场表现 分析师 毕春晖 SAC 证书编号：S0160522070001 bich@ctsec.com 联系人 欧阳之光 oyzg@ctsec.com 相关报告 1. 《房地产行业周报（2023 年第 35 周）》 2023-09-03 2. 《房地产行业周报（2023 年第 34 周）》 2023-08-27 3. 《房地产行业周报（2023 年第 33 周）》 2023-08-20 多地落地“认房不认贷”，南京限购全面放开 核心观点 ❖ 本周板块回顾：本周申万房地产指数下跌 0.45%，沪深 300 指数下跌 0.87%，板块跑赢沪深 300 指数 0.42pct，在 31 个板块中排第 18 位。 ❖ 行业数据回顾：本周 30 大中城市商品房成交面积 163 平米，环比-43.5%，同比-23.8%。细分城市能级来看，30 大中城市中，一线城市商品房成交面积36 万平米，环比-40.9%，同比-50.5%；二线城市商品房成交面积 96 万平米，环比-47.4%，同比+12.2%；三线城市商品房成交面积 31 万平米，环比-31.2%，同比-43.9%。新房市场各能级城市成交环比均下滑。二手房市场方面，我们重点监测的 14 城二手房成交面积 130 万平米，环比-7.1%，同比+31.7%。细分城市能级来看，2 个一线城市二手房成交面积 27 平米，环比-14.2%，同比-6.7%；9 个二线城市二手房成交面积 97 万平米，环比-5.5%，同比+52.1%；3 个三四线城市二手房成交面积 6 万平米，环比+1.0%，同比-2.0%。一线城市同环比均下跌，二线城市同比表现较好，三四线城市较为稳定。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，3 个月移动平均去化周期为 5.01 个月，其余城市去化周期仍然较长。土地市场方面，一线城市住宅用地成交 2 宗，平均溢价率均为0%；二线城市合计成交住宅用地 16 宗，总规划建面 114.92 万方，土地出让金108.81 亿元，平均溢价率 7.79%；三四线城市共计成交住宅用地 68 宗，商办用地 61 宗，土地出让金分别为 79.76 亿元、21.41 亿元，平均溢价率分别为3.19%、1.32%。 ❖ 本周政策情况：本周珠海、杭州、苏州、南京、清远、宁德等城市先后实行“认房不认贷”政策，具体包括居民家庭(包括借款人配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。对于使用住房公积金贷款或申请商业银行贷款购买第一套住房的，首付比例可按照 20%执行。9 月 7 日，南京正式全面取消限购，同时首套房首付最低 20%。9 月 7日，上海市住房公积金管理委员会第六十九次全体会议审议通过《关于调整本市住房公积金购买存量住房最长贷款期限的通知》及《关于本市住房公积金支持城市更新有关政策的通知》。通知主要调整住房公积金购买存量住房最长贷款期限，10 月 7 日实施。 ❖ 重点公司跟踪：9 月至今我们跟踪的重点企业中，共拿地 5 块，总土地出让金 50.4 亿元，其中武汉 1 块、宁波 2 块、大连 1 块、福州 1 块。拿地企业为华润置地、保利发展、中国海外发展和建发地产。本周我们重点跟踪的房企中，没有企业发放债券。 ❖ 投资建议：销售表现上，本周新房市场各能级城市环比均出现下滑，销售复苏过程仍然较为波动。去化表现上，以上海表现最佳，三四线城市去化仍然显著慢于高能级城市。拿地端仍然以国央企为拿地主力。政策端，本周多个城市-23%-17%-12%-7%-1%4%房地产开发沪深300上证指数 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 行业投资策略周报/证券研究报告 陆续开始实行“认房不认贷”，南京 9 月 7 日起正式全面取消限购，政策放松力度进一步加大。我们仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 ❖ 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表 1：重点公司投资评级: 代码 公司 总市值（亿元） 收盘价（09.07） EPS（元） PE 投资评级 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 001979 招商蛇口 1,144 13.72 0.41 0.77 1.13 33.46 17.74 12.09 未覆盖 600048 保利发展 1,681 14.04 1.76 1.87 1.96 7.98 7.51 7.16 增持 600325 华发股份 213 10.06 1.12 1.39 1.57 8.98 7.26 6.42 未覆盖 600153 建发股份 323 10.76 1.93 2.28 2.58 5.58 4.72 4.16 未覆盖 002244 滨江集团 323 10.37 1.20 1.43 1.70 8.64 7.24 6.09 未覆盖 00123 越秀地产 362 9.79 1.28 1.08 1.21 7.67 9.08 8.06 未覆盖 00688 中国海外发展 1,726 17.18 2.13 2.39 2.71 8.07 7.17 6.34 未覆盖 00960 龙湖集团 1,054 17.42 4.08 3.71 3.65 4.27 4.69 4.77 未覆盖 数据来源：wind 数据，财通证券研究所 注：越秀地产、中国海外发展及龙湖集团收盘价为港币，除保利发展 EPS 为财通证券研究所预测值外，其余公司 2023 年及 2024 年预测值为 wind 一致性预测 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 3 行业投资策略周报/证券研究报告 1 第 36 周板块行情回顾 ............................................................................................................................. 5 1.1 第 36 周行业指数表现 ......................................................................................................................... 5 1.2 第 36 周地产板块个股表现 ................................................................................................................. 5