房地产行业：褪去羁绊，重振活力

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 褪去羁绊，重振活力 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 华泰证券研究所分析师名录 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 9.03 买入 华发股份 600325 CH 15.36 买入 建发股份 600153 CH 14.78 买入 滨江集团 002244 CH 14.60 买入 万科 A 000002 CH 19.03 买入 金地集团 600383 CH 9.54 买入 新城控股 601155 CH 21.78 买入 越秀地产 123 HK 11.70 买入 建发国际集团 1908 HK 25.62 买入 华润置地 1109 HK 46.62 买入 中国海外发展 688 HK 26.88 买入 龙湖集团 960 HK 25.12 买入 中海物业 2669 HK 12.50 买入 保利物业 6049 HK 56.85 买入 华润万象生活 1209 HK 47.46 买入 滨江服务 3316 HK 30.18 买入 招商积余 001914 CH 18.98 买入 万物云 2602 HK 39.58 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 9 月 10 日│中国内地 动态点评 南京打响强二线全面放开限购第一枪，市场激活值得期待 自 8 月末以来，城市核心区放松限购的节奏提速。继嘉兴、大连、沈阳全面取消限购后，9 月 7 日晚，南京正式发文放松玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区，即南京全域放开限购，成为 8 月末以来全面放开限购的第四城，同时也打响强二线城市全面放开限购第一枪。7 月以来住建部、央行等部委频频发声，需求端放松步步深入，强化托底房地产市场的决心，我们预计二线及以下城市将有望迎接全面放松，一线城市也有望局部宽松，与其他政策形成合力，稳定房价预期和购房需求。 限购放松层层递进，强二线城市南京全域放开具风向标意义 城市限购放松是一个从点到面、从外围到核心递进的过程。以南京为例，22年 4 月以来放松限购的频次达 8 次，放松区域从六合和溧水区，再扩散到产业聚集区，最后到全域，购房门槛方面从降低外地户口社保年限要求，再到放松家有二孩及以上、60 岁以上老人的家庭限购，最终不限人群。9 月以来，还有大连、沈阳两个二线城市全面放开限购，也都并非一步到位：大连在22 年 5 月优化限购政策，仅保留三个限购区域；沈阳在今年 3 月进行了一轮限购区域的优化。22 年以来二线城市针对局部区域、局部人群的限购放松已经十分密集，如今南京作为强二线城市全域放开，具有风向标意义。 销售乏力是限购退出的重要原因 城市加快放松限购步伐的出发点是稳需求。关注全面放松限购的二线城市近期的销售情况，以南京为例，尽管 22 年以来持续出台限购边际放松政策（22年 4 月、5 月、6 月、12 月、23 年 5 月），但政策的刺激效应逐步递减，市场成交热度并未扭转。南京自 21 年 7 月以来，仅有 4 个月份新房销售面积同比为正，今年一季度实现脉冲式增长后，市场迅速回落，大连、沈阳也类似，三城 6-8 月累计销售面积同比降幅分别为 43%、56%、42%，均显著高于 30 城的 28%。行业景气度持续在低位是限购政策大举宽松的重要原因。 历史上限购退出基本可确立行业底部 从历史来看，重点城市限购全面退出是一轮托底政策的重要环节。回顾 14年，二线城市解除限购的高峰期在 14 年 9 月，南京、大连、沈阳也都在这个时间解除。随着 930 政策的落地，行业基本面底部确认。具体而言，三城在政策落地次月均实现了销售面积同比增速的收窄，同比降幅较政策发布当月分别收窄 29、39、3pct。之后南京、沈阳基本走出负增长区间。但三城销售同比显著增长还是在半年后的 15 年 3 月后启动。均价同比增长趋势明确则还需滞后半年，基本发生在 15 年 9 月。整体而言，限购的全面退出叠加政策组合拳可以确认市场底部，但距基本面趋势性向上的确立尚需时日。 政策组合拳再进一步，看好核心区域货量充沛房企 全面放开限购意味着政策组合拳再进一步，我们看好政策对基本面的托底效用，在核心城市有充沛储备的公司有望受益。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万科 A、金地集团、新城控股；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。 风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。 (23)(16)(10)(3)4Sep-22Jan-23May-23Sep-23(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 2022 年来地方放松限购政策 时间 城市 政策明细 2022/3/1 郑州 郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，推出 19 条措施托底市场。其中，最值得关注的是对“认房又认贷”的放松。此外，郑州还推出购房补贴、亲属投靠允许新购一套住房、降低房贷利率、推行货币化安置、降低土拍保证金、延长出让金缴纳期限等多项政策组合拳。 2022/3/29 福州 福建福州规定即日起针对非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，无需提供近两年内满 12 个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区 144 平方米以下的普通住宅，购买后该房屋仍受限售政策影响。长乐户籍也属于福州本地户籍，拥有长乐户籍的购房者可在福州五城区购买两套住宅。 2022/4/1 兰州 甘肃兰州印发《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第 1 号）》，对在兰州工作、生活的成年人需将异地居住的父母等近亲属接来兰州居住的，给予支持，允许其家庭在限购区域内新购一套住房。对符合国家生育政策，生育两孩或三孩的家庭，允许其在限购区域内新购一套住房。 2022/4/11 苏州 苏州二手房限售年限由此前的 5 年改为 3 年。非户籍居民家庭社保由 3 年内连续缴纳 2 年，调整为累计 2 年即可