业绩稳步增长，投资进一步聚焦核心城市

保利发展(600048) / 房地产开发 / 公司点评 / 2023.09.03 请阅读最后一页的重要声明！ 业绩稳步增长，投资进一步聚焦核心城市 证券研究报告 投资评级:增持(首次) 核心观点 基本数据 2023-09-01 收盘价(元) 14.25 流通股本(亿股) 119.70 每股净资产(元) 16.23 总股本(亿股) 119.70 最近 12 月市场表现 分析师 毕春晖 SAC 证书编号：S0160522070001 bich@ctsec.com 联系人 欧阳之光 oyzg@ctsec.com 相关报告 ❖ 事件：2023 年 8 月 31 日公司发布半年度业绩报告。2023H1 公司实现营业收入 1370 亿元，同比+23.7%；实现归母净利润 122 亿元，同比+12.9%。 ❖ 营收及归母净利润均实现双位数增长，盈利能力略承压：2023H1 公司实现营业收入 1370 亿元，同比+23.7%；实现归母净利润 122 亿元，同比+12.9%；归母净利润增速低于营收增速，主要原因为前期低利润项目成为结转主力，导致毛利率水平下降。公司 2023H1 毛利率为 21.3%，较上年同期下降 4.26pct，较 2022 年下降 0.72pct。2023H1 归母净利率为 8.9%，较上年同期降低 0.9pct，较 2022 年提升 2.4pct。 ❖ 销售表现优于行业整体表现，核心城市贡献提升：2023 年上半年公司实现签约金额 2368 亿元，同比+12.7%；签约面积 1383 万平米，同比+5.8%。其中核心城市贡献度提升，38 个核心城市销售贡献为 87%，同比提升 8 个百分点。整体来看，根据国家统计局数据，2023 年 1-6 月商品房销售额累计同比-4.5%；根据克尔瑞统计数据，2023 年 1-6 月 TOP10 房企累计销售金额同比+4.9%；公司 2023H1 销售表现优于市场整体表现，亦优于同业 TOP10 企业整体表现。2023H1 签约单价为 17123 元/平米，同比+6.5%，较 2022 年全年提升2.9%，主要原因可能是公司在核心高能级城市销售占比提升所致。 ❖ 投资聚焦核心城市，土地储备充裕：公司 2023H1 拓展项目 41 个，新增容积率面积 385 万平米，拓展金额共 709 亿元，拿地强度（拿地金额/销售金额）29.9%，较 2022 年全年有所下降（2022 年为 35.3%），拿地均价 18416 元/平米，同比+25.0%。在城市分化加剧的背景下，公司在投资端更加聚焦城市深耕，在 38 个核心城市拓展金额占比达到 99%，较去年同期提升 9pct，储备质量有较为明显的提升。截止 2023 年半年度末，公司可售容积率面积 1.8 亿平米，待开发面积 5918 万平米，土地储备充裕，可满足公司未来 2-3 年的开发需求。 ❖ 财务稳健，“三道红线”稳居绿档：截止 2023 年半年度末，公司扣除预收款的资产负债率为 65.31%、净负债率为 63.06%、现金短债比为 1.38，各项指标仍符合“三道红线”中绿档企业标准。同时债务期限结构合理，一年内到期的债务占有息负债比重为 18.6%，短期偿债压力可控。在资金回笼方面，公司加强按揭端沟通管理，报告期内实现回笼金额 2273 亿元，回笼率 96%。资金储备方面，截止报告期末公司在手货币资金 1486 亿元，占总资产比重在 10%左右，资金较为充裕。 ❖ 融资渠道畅通，综合融资成本进一步优化：依托稳健经营，公司在融资端优势突出，融资渠道多元且畅通，2023H1 银行贷款与直接融资比重为 86%，-26%-19%-12%-5%2%9%保利发展沪深300上证指数房地产开发 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 公司点评/证券研究报告 综合融资成本约 3.73%，较年初进一步下降 19bp；截止报告期末，公司有息负债规模为 3564 亿元，较期初减少 250 亿元。 ❖ 投资建议：得益于在核心城市的提前布局，公司在行业销售下行周期仍然保持优于行业平均的销售表现。在投资端能保持投资定力，进一步聚焦城市深耕，补充优质土地。作为龙头国央企，公司在经营持续保持稳健，在融资端具备较强的优势，综合融资成本持续优化。我们预计公司 2023-2025 年实现营业收入 3403/3609/3745 亿元，归母净利润 211/224/234 亿元。对应 PE 分别为8.10/7.61/7.28 倍，首次覆盖，给予“增持”评级。 ❖ 风险提示：地产销售不及预期，行业政策超预期收紧，行业信用风险加剧 盈利预测： [Table_FinchinaSimple] 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 284933 281017 340343 360859 374545 收入增长率(%) 17.20 -1.37 21.11 6.03 3.79 归母净利润(百万元) 27388 18347 21068 22404 23432 净利润增长率(%) -5.39 -33.01 14.83 6.34 4.59 EPS(元/股) 2.29 1.53 1.76 1.87 1.96 PE 6.83 9.89 8.10 7.61 7.28 ROE(%) 14.00 9.35 9.99 9.60 9.12 PB 0.96 0.92 0.81 0.73 0.66 数据来源：wind 数据，财通证券研究所 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 3 公司点评/证券研究报告 图 1. 2023H1 营业总收入同比+23.7% .......................................................................................................... 4 图 2. 2023H1 归母净利润同比+12.9% .......................................................................................................... 4 图 3. 2023H1 毛利率为 21.3% ........................................................................................................................ 4 图 4. 2023H1 归母净利润率为 8.9% .............................................................................................................. 4 图 5. 2023H1 签约金额同比+12.7% .......................................