贝壳(BEKE.US)2023Q2业绩点评：京沪取消认房认贷将带来实质利好

1 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 公司点评 | 贝壳 京沪取消认房认贷将带来实质利好 贝壳（BEKE.N）2023Q2 业绩点评  核心结论 公司评级 买入 股票代码 BEKE.N 前次评级 买入 评级变动 维持 当前价格 18.50 近一年股价走势 分析师 周雅婷 S0800523050001 13828881824 zhouyating@xbmail.com.cn 相关研究 贝壳：护城河高筑，龙头强者恒强—贝壳（BEKE.N）首次覆盖报告 2023-07-17 贝壳公告 2023 年 Q2 业绩：收入同比增长 41.4%至 195 亿元，好于此前公司 190 亿元的指引和市场预期，主因新房/二手房收入表现超预期。调整后净利润 23.64 亿元，好于我们预期，主要受益于毛利率改善。股权回购授权增加至 20 亿美元（原为 10 亿美元），派发特别现金股息 2 亿美元。 新房成交好于我们预期，链家新房同比表现好于公司整体。公司 2Q23 实现GTV7,806 亿 元 ， 新 房 / 二 手 房 成 交 额 2,950/4,565 亿 元 ， 同 比+32.5%/+16.0%，环比+6.2%/-31.3%，新房成交超出我们预期。链家新房/二手房 GTV 同比+38.0%/+9.7%，环比+5.5%/-37.9%。 毛利率高于预期，费用率环比上升。2Q23 新房贡献毛利率环比上升 0.2pct至 27.2%。二手房贡献毛利率为 45.6%，环比下降 3.4pct。公司整体毛利率为 27.4%，同比上涨 7.8pct。公司 2Q23 剔除股权激励后的费用为 33.5 亿元，环比上升 25.4%，主要因为二季度坏账计提提升 2.5 亿，同时装修业务费用提高 3 亿。 三季度收入指引 160 亿元，未考虑京沪取消认房认贷影响。公司预计新房/二手 GTV 同比降幅为-25%/-15%。截至 8 月 31 日，我们跟踪的 23 城新房/12 城二手房在三季度的日均成交套数同比-32.7%/-4.0%。京沪在周末取消认房认贷，我们认为将对公司产生实质性利好，预计公司三季度收入表现将好于此前指引。 投资建议：考虑到当前行业成交复苏仍相对较慢，我们下调公司 2023E /24E/25E 收入预测至 755/897/1026 亿元；同时公司 Q2 盈利能力超预期，上调调整后 EPS 预测至 0.91/ 1.05/1.28 美元。参考可比公司，给予公司 2024年 17.5X PE ，并考虑每股现金价值 6.9 美元，综合，上调目标价至 25.2美元（前值 21.7 美元），维持“买入”评级。 风险提示：房地产政策调控效果不及预期风险；商品房销售复苏不及预期风险；开发商资金链缓解情况不及预期风险；二手房佣金率下调风险。  核心数据 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 80,753 60,669 75,493 89,705 102,620 增长率 14.6% -24.9% 24.4% 18.8% 14.4% 调整后净利润（百万元） 2,295 2,843 8,077 9,297 11,357 增长率 -59.9% 23.8% 184.1% 15.1% 22.2% 调整后每股收益（美元） 0.27 0.32 0.91 1.05 1.28 市盈率（P/E） 71.4 57.6 20.3 17.6 14.4 市净率（P/B） 2.4 2.4 2.1 1.9 1.7 数据来源：公司财务报表，西部证券研发中心（注：参考 2023 年 8 月 31 日即期汇率：1USD=7.2904CNY） -60%-40%-20%0%20%40%2022-092023-022023-08贝壳标普500指数证券研究报告 2023 年 09 月 03 日 公司点评 | 贝壳 西部证券 2023 年 09 月 03 日 2 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 索引 内容目录 一、 附录：贝壳 2Q 2023 主要数据 ....................................................................................... 3 图表目录 表 1：贝壳 2Q23 财务摘要 ...................................................................................................... 3 表 2：盈利预测调整 ................................................................................................................. 3 表 3：可比公司估值比较 .......................................................................................................... 4 公司点评 | 贝壳 西部证券 2023 年 09 月 03 日 3 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 一、附录：贝壳2Q 2023主要数据 表 1：贝壳 2Q23 财务摘要 2Q 2022 1Q 2023 2Q 2023 2Q 2023 QoQ 2Q 2023 YoY 成交金额(亿元) 6395 9715 7806 -19.7% 22.1% 二手房 3935 6643 4565 -31.3% 16.0% 新房 2227 2779 2950 6.2% 32.5% 新兴业务 233 293 291 -0.7% 24.9% 收入(百万元) 13777 20278 19484 -3.9% 41.4% 二手房 5535 9181 6416 -30.1% 15.9% 新房 6666 8404 8696 3.5% 30.4% 新兴业务 1576 2693 4372 62.4% 177.4% 名义佣金率(%) 2.2% 2.1% 2.5% 0.4pct 0.3pct 二手房 1.4% 1.4% 1.4% 0.0pct 0.0pct 新房 3.0% 3.0% 2.9% -0.1pct 0.0pct 新兴业务 6.8% 9.2% 15.0% 5.8pct 8.3pct 贡献毛利(百万元) 4127 7460 6504 -12.8% 57.6% 二手房 2031 4502 2925 -35.0% 44.1% 新房 1571 2272 2365 4.1% 50.6% 新兴业务 525 686 1213 76.8% 130.9% 贡献毛利率(%) 30.0% 36.8% 33.4% -3.4pct 3.4pct 二手房 36.7% 49.0% 45.6% -3.4pct 8.9pct 新房 23.6% 27.0% 27.2% 0.2pct 3.6pct 新兴业务 33.3%