地产及物管行业周报：北上广深全市认房不认贷，下调限购城市首付比下限

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2023 年 09 月 03 日 北上广深全市认房不认贷，下调限购城市首付比下限 看好 ——地产及物管行业周报（2023/08/26-2023/09/01） 相关研究 "下调限购城市首付比下限，降低存量首套房贷利率-首付比例和存量房贷利率下调政策点评" 2023 年 9 月 1 日 "低基数下销售继续大降，政策转向助力探底修复-2023 年 8 月房企销售数据 点评" 2023 年 8 月 31 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 本期投资提示：  房地产行业数据：上周（23/08/26-23/09/01）34 个重点城市新房合计成交 359 万平米，环比+15%；其中，一二线环比+18%、三四线环比-6%；8 月截至上周末累计一手房月成交同比-24%，较 7 月+1pct；其中，一二线同比-23%、三四线同比-37%，分别较 7 月+0.1pct 和+6pct。上周 13 个重点城市二手房成交 100 万平米，环比-1%；8 月截至上周累计成交同比-12.5%，较 7 月+6pct。库存方面，上周 15 城推盘 99 万平米，对应周成交/推盘比为 1.45 倍，最近 3 个月（23 年 6-8 月）分别为 0.98 倍、1.10 倍和0.92 倍。截至上周末，15 城可售面积为 9,572 万平米，环比-0.5%；3 个月移动平均去化月数为 16.9 个月，环比+0.3 个月，我们认为行业总体仍处于低库存阶段。  主要政策新闻：宏观方面，央行与国家金融监督管理总局出台通知，调整优化差别化住房信贷政策，将首套和二套住房的商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于 20%和 30%，二套住房利率政策下限调整为不低于 LPR+20BP（原+60BP），首套住房利率政策下限仍为不低于 LPR-20BP；同时提出允许存量首套住房贷款利率降低措施和条件。信贷方面，各地中国人民银行分行公布了首套商业性个人住房贷款利率下限调整情况，各城市首套房贷利率与 LPR 基准利率有一定的上下浮动。因城施策方面，多地包括一线城市在内均发布“认房不认贷”政策：北京、上海、广州、深圳、苏州、东莞、厦门、武汉、惠州、中山、佛山、长沙、重庆、成都、鄂州等。购房补贴方面：郑州、景德镇等；公积金政策调整方面，额度提升：淮安、马鞍山、温州等；此外西安重大疾病治疗费用的提取标准下降 66%等。  公司动态跟踪：2023H1 归母净利润及同比：保利发展 122.2 亿元（同比+12.7%），华润置地 137.4 亿元（同比+29.6%），万科 A98.7 亿元（同比-19.4%），招商蛇口 21.5 亿元（同比+14.1%），中国海外发展 135.0 亿元（同比-19.4%），滨江集团 16.4 亿元（同比+27.3%），华发股份 19.3 亿元（同比+2.1%），中国金茂 4.3 亿元（同比-83%），金地集团 15.3 亿元（同比-22.2%），建发股份 19.2 亿元（同比-29.6%），新城控股 22.8亿元（同比-24.3%），美的置业 8.6 亿元（同比-48.3%），世茂股份-1.9 亿元（去年同期-45.3 亿元），碧桂园-489.3 亿元（去年同期-60.5 亿元）， 金科服务：1.9 亿元（同比-47.0%），金茂服务：1.5 亿元（同比-15.8%），碧桂园服务：23.5 亿元（同比-8.7%），华润万象生活：14.0 亿元（同比+36.5%），世茂服务：1.6 亿元（同比+10.9%）。  一周板块回顾：板块表现 方面，SW 房地 产指数上涨 2.14%，沪深 300 指数上涨2.22%，相对收益为-0.08%，板块表现弱于大市，在 31 个板块排名中排第 21 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：金科股份、奥园美谷、新大正、*ST 中迪、我爱我家，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为渝开发、大龙地产、城建发展、万通发展、电子城。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨1.89%，沪深 300 指数上涨 2.22%，相对收益为-0.33%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企 23/24PE 均值分别为 7.3/6.4 倍；物管 23/24PE 均值分别为 14/11 倍。  投资分析意见：近期政治局会议中行业政策转向积极支持，央行、证监会、住建部等也接连确认支持方向，预计房地产供需两端政策将加速放松，其中关注一二线城市政策放松及城中村改造政策的加速落地，预计核心城市销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，并将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科 A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：深圳：天健集团；广州：越秀地产；北京：城建发展；上海：中华企业。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、华润万象、万物云、新大正，建议关注：招商积余。  风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 股票报告网整理http://www.nxny.com 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 34 页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比上升 15%，一二线环比上升 18%、三四线环比下降 6% 上周(8.26-9.1)34 个重点城市新房合计成交 358.9 万平米，环比上升 15.2%，较22 年周均成交 420.3 万平米下降 14.6%，较本年周均成交 386.5 万平米下降 7.1%。 其中一二线城市合计成交 325.7 万平米，环比上升 18%，较 22 年周均成交 356.8 万平米下降 8.7%，较本年周均成交 342.6 万平米下降 4.9%。三四线城市合计成交 33.2 万平米，环比下降 6.3%，较 22 年周均成交 63.4 万平米下降 47.7%，较本年周均成交 44万平米下降 24.6%。 按照更细分城市能级来看， 上周(8.26-9.1)4 个一线城市新房合计成交 74.6 万平米，环比下降 3.1%，较 22 年周均成交 85.9 万平米下降 13.1%，较本年周均成交 88.4 万平米下降 15.5%。 上周(8.26-9.1)15 个二线城市新房合计成交 251.1 万平米，环比上升 26.2%，较 22年周均成交 270.9 万平米下降