房地产行业2023年7月公司月报：拿地利润空间抬升，信用债融资有所修复

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 27 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 2023 年 7 月公司月报 拿地利润空间抬升，信用债融资有所修复 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 房企销售：市场成交低位调整，越秀表现持续领跑。销售金额方面，根据克而瑞数据，23 年 7 月百强房企实现销售金额 3810 亿元，同比下跌 37.2%，降幅环比上月扩大 9.5pct，重点跟踪房企实现销售金额2578 亿元，同比 22 年 7 月下跌 39.0%，降幅环比上月扩大 3.1pct，7月市场氛围低位调整，其中央企、地方国企销售分别同比下跌 27.7%、26.0%，民企单月同比降幅为 54.8%。具体房企来看， 7 月优质房企亦呈现出一定的销售回落。7 月除越秀地产呈现单月销售金额同比增长外，其余房企均销售下跌。 ⚫ 房企拿地：拿地规模再度回落，利润空间持续抬升。根据公司公告及中指数据，23 年 7 月 44 家样本房企中 14 家企业参与拿地，拿地规模拿地规模 765 亿元，环比下降 42%，拿地力度 30%，较上月下降 4pct，其中华润、建发为拿地规模前二；7 月部分主流房企拿地货值约 1334亿元，毛利 398 亿元，拿地规模下降，利润率则持续高位 30%。分房企来看，越秀地产拿地利润高达 38%，华发股份、龙湖集团拿地利润率达 32%。土地市场成交回落，但高利润的优质项目成功出让。 ⚫ 房企融资：融资规模边际回升，成本持续低位。根据公司公告及 wind数据，7 月 A 股样本房企实现债权融资 513 亿元，环比增长 85%，同比增长 21%，本月房企融资规模环比大幅回升，房企融资环境有所改善。全口径来看，房企 23 年 7 月信用债、海外债及信托净流出为 652亿元，发行到期比为 0.51x，其中信用债、海外债及信托发行到期比分别为 0.82x、0.15x、0.11x，海外债及信托融资渠道持续收窄。7 月房企境内债权平均融资成本 3.68%，环比提升 8bp。 ⚫ 房企估值及投资建议：板块估值低位波动，房企修复进度分化。近一个月以来（2023 年 7 月 31 日至 2023 年 8 月 30 日），沪深市场及港股市场房地产板块表现不佳。根据 wind 数据，申万房地产板块当月绝对收益-2.2%，相对收益+3.5%，恒生地产类绝对收益-10.2%，相对收益-2.2%。8 月下旬住建部、央行及金融监管总局等三部门再次表态支持“认房不认贷”政策，随后广州、深圳市 17 年以来首次放宽“认房认贷”，一线城市有望逐步进入政策优化抬升市场信心阶段。一线城市政策优化对市场信心及成交表现修复将产生较大的作用，随着一线城市的政策优化，后续城市跟进力度将会提升，核心市场带动总量企稳，预计未来一段时间政策环境将持续改善，推荐关注市场反馈及具备资源优势的龙头房企经营表现。 ⚫ 风险提示。公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，资金面政策收紧进一步加码等。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2023-09-01 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 辛恬 021-38003800 xintian@gf.com.cn -18%-12%-7%-1%4%10%08/2210/2212/2202/2304/2306/2308/23房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 27 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 万科 A 000002.SZ 人民币 13.64 2023/5/1 买入 22.30 1.90 1.92 6.7 6.6 7.0 9.6 8.3% 7.7% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 13.66 2023/8/30 买入 17.91 0.92 1.80 14.8 7.6 8.1 5.1 7.1% 12.1% 新城控股 601155.SH 人民币 14.50 2023/4/11 买入 21.94 1.55 1.77 9.3 8.2 5.9 6.3 5.6% 6.0% 金地集团 600383.SH 人民币 7.20 2023/5/9 买入 13.76 1.16 1.24 6.2 5.8 7.3 9.2 7.5% 7.4% 建发股份 600153.SH 人民币 10.86 2023/7/31 买入 17.69 1.94 2.18 5.6 5.0 2.9 2.9 8.9% 9.1% 华发股份 600325.SH 人民币 10.49 2023/8/30 买入 14.01 1.56 1.75 6.7 6.0 7.2 2.3 14.3% 13.8% 滨江集团 002244.SZ 人民币 10.49 2023/9/1 买入 14.02 1.44 1.72 7.3 6.1 4.8 2.9 15.8% 15.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.58 2022/5/5 买入 3.54 0.33 0.37 7.7 6.8 32.2 31.9 6.1% 6.4% 金融街 000402.SZ 人民币 4.60 2022/4/14 买入 10.39 0.57 0.62 8.0 7.4 26.6 24.8 4.2% 4.4% 首开股份 600376.SH 人民币 4.49 2023/5/3 买入 5.84 0.13 0.31 34.5 14.5 20.3 18.3 1.2% 2.8% 万科企业 02202.HK 港币 9.15 2023/5/1 买入 21.49 1.90 1.92 4.4 4.4 7.0 9.