房地产行业23年7月行业月报：首套认房不认贷开始落地，供需合力托举市场信心

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 34 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 23 年 7 月行业月报 首套认房不认贷开始落地，供需合力托举市场信心 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 政策环境综述：广深首套认房不认贷落地，房企融资再获政策倾斜。8月下旬以来地方政策频次及单次力度明显提升，嘉兴市住建局宣布取消限购限售，郑州房管局发文放松限售，根据人民网，福州、厦门等城市下调二套首付比，广州市政府、深圳住建局宣布首套认房不认贷开始执行。首套认房不认贷影响范围集中在 9 个一二线城市，占据全国超1/5 的销售规模，认房认贷标准的放松将为这些景气度领先的高能级城市带来新的购买力。8 月证监会发文，适当限制存在破发、破净、亏损等情形的上市公司再融资，但上市房企再融资不受破发、破净和亏损限制，“第二支箭”扩容不断推进，房企融资再获政策倾斜。 ⚫ 成交市场综述：量价齐跌，景气度持续走弱。根据统计局数据，23 年7 月全国商品房销售金额 7358 亿元，同比下滑 19.3%，在基数较小的情况下仍出现较大幅度下滑，销售表现较 6 月进一步走弱，单月规模仅相当于 15 年水平，结构拆分来看，7 月销售量价齐跌，全国商品房销售均价连续两月同比下滑，7 月销售均价同比下滑 4.5%，降幅较 6月扩大 3.2pct，均价下滑或主要来自于东部销售表现走弱的结构性因素。7 月 25 城住宅批售比 0.98，环比上升 0.05，市场景气度自 4 月以来持续下行。 ⚫ 土地市场综述：景气度走低，核心景气度边际改善。根据中指院数据，23 年 7 月全国 600 城商住用地出让金 2372 亿元，同比下滑 46%，1-7 月下滑 26%，绝对规模仍与 16 年相当，若下半年仍维持 16 年水平，则预计全年出让金下滑 30%。楼面价自 22 年 11 月以来首次下滑，除去土地供给结构影响外，房企投资意愿不足也影响土地出让价格。7 月单月供需比 1.65，环比上升 0.05，土地市场景气度仍然趋弱，而 22 城商住用地供需比为 1.19，环比下降 0.52，核心城市景气度边际修复。 ⚫ 开发投资市场综述：新开工仅为 09 年水平，投资降幅持续走阔。销售未见底，7 月市场信心仍处低位，据统计局数据，7 月开工规模仅相当于 09 年水平，在施工面积降幅持续走阔，前期土地成交的下滑开始在土地购置费中兑现，7 月投资下滑 12.2%，降幅继续扩大 1.8pct。 ⚫ 融资市场综述：到位资金维持两位数降幅，需求端回款下滑较多。据统计局数据，7 月房企到位资金同比下降 20.2%，降幅收窄 1.3pct，开发贷、自筹资、定金预收款、按揭贷分别下滑 14.7%、20.5%、21.7%、23.5%，仅自筹贷因基数影响降幅收窄 9.1pct，其余资金降幅均较 6 月走阔。 ⚫ 风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2023-09-01 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 李怡慧 021-38003636 liyihui@gf.com.cn -19%-14%-8%-3%3%8%09/2211/2201/2303/2305/2307/23房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 34 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 万科 A 000002.SZ 人民币 13.64 2023/5/1 买入 22.30 1.90 1.92 6.7 6.6 7.0 9.6 8.3% 7.7% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 13.66 2023/8/30 买入 17.91 0.92 1.80 14.8 7.6 8.5 5.3 7.0% 12.0% 新城控股 601155.SH 人民币 14.50 2023/4/11 买入 21.94 1.55 1.77 9.3 8.2 5.9 6.3 5.6% 6.0% 金地集团 600383.SH 人民币 7.20 2023/5/9 买入 13.76 1.16 1.24 6.2 5.8 7.3 9.2 7.5% 7.4% 建发股份 600153.SH 人民币 10.86 2023/7/31 买入 17.69 1.94 2.18 5.6 5.0 3.0 3.0 9.0% 9.0% 华发股份 600325.SH 人民币 10.49 2023/8/30 买入 14.01 1.56 1.75 6.7 6.0 7.4 2.5 14.0% 14.0% 滨江集团 002244.SZ 人民币 10.49 2023/9/1 买入 14.02 1.44 1.72 7.3 6.1 4.8 2.9 15.8% 15.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.58 2022/5/5 买入 3.54 0.33 0.37 7.7 6.8 32.2 31.9 6.1% 6.4% 金融街 000402.SZ 人民币 4.60 2022/4/14 买入 10.39 0.57 0.62 8.0 7.4 26.6 24.8 4.2% 4.4% 首开股份 600376.SH 人民币 4.49 2023/5/3 买入 5.84 0.13 0.31 34.5 14.5 20.3 18.3 1.2% 2.8% 万科企业 02202.HK 港币 9.15 2023/5/1 买入 21.49 1.90 1.92 4.4 4.4 7.0 9.6 8.3% 7.7% 中国海外发展