经营稳健业绩承压，多元业务发展良好

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年09月01日买 入万科 A（000002.SZ）经营稳健业绩承压，多元业务发展良好核心观点公司研究·财报点评房地产·房地产开发证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002基础数据投资评级买入(维持)合理估值收盘价13.64 元总市值/流通市值162735/162735 百万元52 周最高价/最低价20.63/13.05 元近 3 个月日均成交额1191.12 百万元市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《万科 A（000002.SZ）-营收增长业绩平稳，多元业务表现靓眼》——2023-03-31《万科 A（000002.SZ）-Q3 业绩表现平稳，销售降幅收窄》 ——2022-10-31《万科 A（000002.SZ）-2022H1 业绩同比转正，多元业务发展良好》 ——2022-08-31《万科 A（000002.SZ）-地产龙头，多元先锋》 ——2022-05-03公司经营稳健，业绩承压。2023H1，公司实现营业收入 2009 亿元，同比-2.9%；归母净利润 99 亿元，同比-19.4%，主要受房地产开发业务结算利润率下降的影响。2023H1，公司实现归母净利率 4.9%，较 2022 全年略升 0.4 个百分点；整体毛利率 18.9%，较 2022 全年下降 0.7 个百分点。2023H1，公司经营活动净现金流为 18.6 亿元，连续 14 年为正。公司销售企稳，合理投资。2023H1，公司实现签约销售金额 2039 亿元，同比-5.3%；销售面积 1297 万㎡，同比+0.5%；在 32 个城市销售排名前三。2023年 1-8 月，公司新增土储 449 万㎡，100%位于一二线城市；地价总额 719 亿元，权益占比 60%。截至 2023H1 末，公司总土储建面仍有 1.1 亿㎡，仍能满足未来两三年的发展需要。公司多元业务发展良好。2023H1，公司房地产开发业务、物业管理、其他业务占收入的比重分别为 91.8%、7.0%、1.2%，占毛利润的比重分别为 93.9%、5.7%、0.4%。经营服务业务均保持增长势头，持续贡献业绩：（1）物业服务方面，公司于 2022Q3 成功分拆万物云上市，万物云 2023H1 实现营收 161亿元，同比+12%；（2）物流仓储方面，万纬物流（含非并表项目）2023H1实现营收 19.5 亿元，同比+17%；（3）租赁住宅方面，泊寓租赁住宅（含非并表项目）2023H1 实现营收 16.4 亿元，同比+11%；（4）商业开发运营方面，商业业务(含非并表项目)2023H1 实现营收 43 亿元，同比+7%；其中印力管理商业项目 2023H1 实现营收 27 亿元，出租率 94.7%。财务健康偿债无忧，负债结构持续优化。截至 2023H1 末，公司净负债率49.5%，保持低位；现金短债比为 2.7，较年初改善；短期负债占比较年初继续下降 6 个百分点至 14%，处于历史低位；加权平均债务期限 5.0 年，较年初继续延长。投资建议：公司经营稳健业绩承压，多元业务发展良好。预计公司 2023-2024年归母净利分别为 241/242 亿元，对应的 EPS 分别为 2.07/2.08 元，对应当前股价的 PE 分别为 6.6/6.6 倍，维持“买入”评级。风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期，行业基本面下行超预期，政策支持不及预期。盈利预测和财务指标202120222023E2024E2025E营业收入(百万元)452,798503,838515,959535,182559,351(+/-%)8.0%11.3%2.4%3.7%4.5%净利润(百万元)2252422618240932417024532(+/-%)-45.7%0.4%6.5%0.3%1.5%每股收益（元）1.941.942.072.082.11EBITMargin11.9%10.2%10.0%10.4%10.8%净资产收益率（ROE）9.5%9.3%9.3%8.8%8.5%市盈率（PE）7.07.06.66.66.5EV/EBITDA28.627.029.536.734.2市净率（PB）0.670.650.610.580.55资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测注：摊薄每股收益按最新总股本计算请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2公司经营稳健，业绩承压。2023H1，公司实现营业收入 2009 亿元，同比-2.9%；归母净利润 99 亿元，同比-19.4%，主要受房地产开发业务结算利润率下降的影响。2023H1，公司实现归母净利率 4.9%，较 2022 全年略升 0.4 个百分点；整体毛利率 18.9%，较 2022 全年下降 0.7 个百分点。2023H1，公司经营活动净现金流为 18.6亿元，连续 14 年为正。图1：公司历年营业收入及同比图2：公司历年归母净利润及同比资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理图3：公司历年归母净利率图4：公司历年毛利率资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理公司销售企稳，合理投资。2023H1，公司实现签约销售金额 2039 亿元，同比-5.3%；销售面积 1297 万㎡，同比+0.5%；在 32 个城市销售排名前三。2023 年 1-8 月，公司新增土储 449 万㎡，100%位于一二线城市；地价总额 719 亿元，权益占比 60%。截至 2023H1 末，公司总土储建面仍有 1.1 亿㎡，仍能满足未来两三年的发展需要。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图5：公司历年销售金额及同比图6：公司历年销售面积及同比资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理公司多元业务发展良好。2023H1，公司房地产开发业务、物业管理、其他业务占收入的比重分别为 91.8%、7.0%、1.2%，占毛利润的比重分别为 93.9%、5.7%、0.4%。经营服务业务均保持增长势头，持续贡献业绩：（1）物业服务方面，公司于 2022Q3成功分拆万物云上市，万物云 2023H1 实现营收 161 亿元，同比+12%；（2）物流仓储方面，万纬物流（含非并表项目）2023H1 实现营收 19.5 亿元，同比+17%；（3）租赁住宅方面，泊寓租赁住宅（含非并表项目）2023H1 实现营收 16.4 亿元，同比+11%；（4）商业开发运营方面，商业业务(含非并表项目)2023H1 实现营收43 亿元，同比+7%；其中印力管理商业项目 2023H1 实现营收 27 亿元，出租率 94.7%。财务健康偿债无忧，负债结构持续优化。