房地产行业对央行政策的点评：全国大一统，一线排头兵

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2023.08.31 全国大一统，一线排头兵 ——对央行政策的点评 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 郝亚雯(分析师) 010-83939826 021-38675923 010-83939776 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com haoyawen@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880518010005 本报告导读： 央行出台 2 大重磅政策，分别对全国做统一管理，不再区分城市等级，无论是首付比例、还是贷款利率都做明显的下调，楼市预期迎来实质性变化。 摘要： [Table_Summary]  央行出台 2 大重磅政策，均指向居民，且不再区分城市等级，给楼市预期带来极大改善。本次政策主要针对两大方向：1）首付比例，全国统一下调至首套房 20%、二套房 30%首付比例；2）贷款利率，首套房贷款利率执行现有政策（现有政策是对房价同环比连续下跌超过3 个月的，不设利率下限，否则执行 LPR5Y-20BP），对二套房执行LPR+20BP。我们认为，这两大政策，边际变化最大的就是对一线城市，给楼市预期带来极大的改善。  实际影响主要观察利率的下调幅度和一线城市的执行力度，配合认房认贷标准的调整，预计力度较大。目前居民首付比例较高，下调首付比例的边际宽松对当前的环境有限，在居民预期扭转后，能够带来更积极的影响，因此，目前市场的关注焦点在利率端。根据央行二季度货币政策执行报告，新发放房贷的利率平均为 4.1%，当前 LPR5Y为 4.2%，因此，我们认为有较大的下调空间，再考虑到认房认贷标准的改变，能够视作首套房的情况大幅度增加，能够进一步带动利率下调，对楼市带来积极影响。  本次政策还包括存量房贷可以申请置换，换来利率下调，由于不涉及增量部分，对楼市影响较为有限，更多的为预期的改善。存量房贷置换，类似于过去的再按揭业务，能够带动存量房贷利率下调，本次要求置换后的贷款利率不低于新发放贷款利率的下限，考虑到目前4.1%的平均新发放贷款利率，仍然可以给 2016 年以来的购房者带来实质性优惠。但由于存量部分不涉及新增，因此对楼市的影响不大，更多的是增加已有房贷居民的可支配收入，带来预期层面的改善。  虽然仍然是将执行下放至各城市自行决定，但由于给的宽松空间很大，且改变的几乎都是调控严格的一线城市，因此，示范效应极其明显。和认房认贷标准修订一样，政策的执行权下放至各地，参考广深在认房认贷标准修订的跟进上，我们预计本次政策的跟进速度也将超预期，即便一线城市，也有望快速跟进，对全国楼市形成示范效应。接下来预计进入政策效果的观察期，关注优质房企和一线城市布局房企的机会。关注一线城市本土企业，受益首开股份、京投发展等，龙头如保利发展等依然是中期配置首选，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。  风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级: 增持 [Table_subIndustry] 细分行业评级 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《一线放松大幕拉开，低频但长期》 2023.08.30 房地产《首套房标准修订，执行细节有望超预期》 2023.08.25 房地产《国内大循环的发动机》 2023.08.16 房地产《期待政策演进和年末翘尾》 2023.08.15 房地产《宽松仍在路上》 2023.08.12 行业事件快评 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 8.31 最新股价（元） 22 EPS 23E EPS 22 PE 23E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 2023年全年涨幅 投资评级 600048.SH 保利发展 13.98 1.53 1.69 9.1 8.3 1,673 120 -5% 增持 000002.SZ 万科 A 13.64 1.90 1.72 7.2 7.9 1,511 119 -21% 增持 001979.SZ 招商蛇口 13.66 0.55 0.80 24.8 17.1 1,139 83 10% 增持 600383.SH 金地集团 7.20 1.35 2.50 5.3 2.9 325 45 -28% 增持 002244.SZ 滨江集团 10.49 1.20 1.33 8.7 7.9 326 31 22% 增持 000402.SZ 金融街 4.60 0.28 0.66 16.4 7.0 137 30 -12% 增持 601512.SH 中新集团 9.22 1.07 1.28 8.6 7.2 138 15 19% 增持 数据来源： WIND，国泰君安证券研究 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，