上半年营收业绩稳步增长；拿地聚焦核心一二线城市

房地产 | 证券研究报告 — 业绩点评 2023 年 9 月 1 日 600325.SH 买入 原评级：买入 市场价格:人民币 10.49 板块评级:强于大市 股价表现 (%) 今年至今 1 个月 3 个月 12 个月 绝对 10.9 (4.5) 6.5 32.8 相对恒生指数 10.8 0.7 9.1 35.4 发行股数 (百万) 2,117.16 流通股 (百万) 2,117.15 总市值 (港币 百万) 22,209.02 3 个月日均交易额 (港币 百万) 255.54 主要股东 珠海华发集团有限公司 24.2 资料来源：公司公告，Wind，中银证券 以 2023 年 8 月 31 日收市价为标准 相关报告 《华发股份：把握机遇实现规模突破，聚焦核心战略下销售拿地强势》（2023/05/15） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 证券分析师：夏亦丰 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 华发股份 上半年营收业绩稳步增长；拿地聚焦核心一二线城市 摘要：华发股份公布 2023 年中报，2023 年上半年公司实现营业收入 314.8 亿元，同比增长 22.9%；归母净利润 19.3 亿元，同比增长 2.1%。  公司营收业绩稳步增长，未来业绩保障程度明显提升。上半年公司营收同比增长 22.9%，主要是因为结算规模有所提升，上半年公司竣工面积 274.2 万平，同比增长 47.1%。归母净利润同比增长 2.1%，增速不及营收增速，主要是因为：1）结算利润率下滑，上半年公司毛利率为 18.8%，同比下降 4.4 个百分点。2）投资收益同比下降 36.3%至 2.4 亿元。3）合联营项目结算利润提升，少数股东损益同比增长 42.0%，少数股东损益/净利润同比小幅提升 5.2 个百分点至 23.9%。上半年公司净利率和归母净利润率分别为8.0%和 6.1%，同比分别下降了 0.8、1.2 个百分点。三费率明显改善，同比下降 1.2 个百分点至 5.6%，其中财务费用同比下降 26.8%，财务费用率同比下降了 1.0 个百分点，主要是因为上半年因人民币贬值计提汇兑净损失 5853 万元，全年同期为汇兑净收益 5946 万元。公司利润率虽然有所下滑，但公司年化后的 ROE 因权益比例提升，同比提升了 2.2 个百分点至 20.8%。公司权益比例提升主要是因为上半年赎回了 15 亿元的永续债，使得公司所有者权益下降，截至 6 月末永续债余额仅 3.8 亿元，同比下降 87%。截至 6 月末，公司预收楼款 1081.5 亿元，同比增长 45.6%，预收楼款/上年营收高达 1.83X，同比提升 0.38X，未来业绩保障程度明显提升。  公司财务稳健，经营性现金流充裕；优化融资结构，降低资金成本。1）在手资金充裕，截至 6 月末，公司货币资金 567 亿元，同比增长 8.6%。经营性现金流充裕，上半年公司经营性现金流净流入 333 亿元，同比增长 150.8%，一方面，公司销售回款 510 亿元，同比增长 67%；另一方面公司量入为出，减少土地和建安支出，购买商品、接受劳务支付的现金同比减少 21.8%。2）公司持续拓宽融资渠道，优化融资结构，降低资金成本。上半年公司筹资性现金流净流入 96 亿元，同比增长 81.2%。截至 6 月末，公司有息负债规模 1561 亿元，同比增长 8.8%；融资成本为 5.59%，较 2022 年全年下降 17BP。公司主动降低短债占比，一年内到期的短期有息负债占比仅 18.2%，同比下降 2.2 个百分点。3）截至 6 月末，公司剔除预收账款的资产负债率 65.9%（同比-0.1pct）、净负债率 86.0%（同比-3.9pct）、现金短债比为 2.0X（同比提升 0.22X），各项偿债能力指标均有改善。  定增流程获上交所核准通过。公司积极把握“第三支箭”房企股权融资的政策窗口期，计划向不超过 35家特定投资者发行不超过 6.35 亿股，拟募资不超 60 亿元，用于补充项目建设资金及流动资金。其中母公司华发集团认购不低于发行股份数的 28.49%，认购金额不高于 30 亿元。定增进度上，公司定增已于8 月 3 日被上交所审核通过，8 月 14 日向证监会提交注册申请，定增流程稳步推进当中。  房地产开发业务：1）销售：销售排名持续提升，结构持续优化。根据克而瑞，2023 年 1-7 月华发股份销售金额 846 亿元，同比增长 45.5%，销售排名升至 14 位，较 2022 年全年销售排名提升了 4 位；销售面积 272 万平，同比增长 34.6%；销售均价 3.11 万元/平，同比增长 8.1%；权益销售金额 623 亿元，销售权益比例位 73.7%，同比提升了 8.4 个百分点。从区域销售来看，华南和北京地区销售贡献度提升。上半年华东大区销售 406.2 亿元，销售占比 52.8%，同比虽然下降了 6.6 个百分点，但占比仍然较高，压舱石地位进一步稳固；珠海大区销售 140.6 亿元，销售占比 18.3%，有效巩固珠海龙头地位；华南大区销售 183.4 亿元，销售占比 23.8%，同比提升了 9.4 个百分点；北方大区销售 14.5 亿元，销售占比 1.9%，同比下降 2.4 个百分点；北京区域销售 24.52 亿元，销售占比 3.2%，同比提升了 1.0 个百分点。2）拿地：拿地权益比例明显提升，且聚焦一二线城市。根据中指院，1-7 月公司拿地 6 宗，均位于上海、广州、深圳、成都、杭州等一线、强二线城市，拿地建面 82 万平，同比提升 1.1%，拿地总金额 176 亿元，同比下降 22.3%，拿地强度（拿地金额/销售金额）为 20.8%，同比下降 18.2 个百分点；权益拿地金额 166亿元，拿地权益比例为 94.5%，同比提升 20.5 个百分点。3）由于销售景气度持续下行，上半年公司新开工面积 85.4 万平，同比下降 53.9%；但竣工仍能保持高速增长，上半年公司竣工面积 274.2 万平，同比增长 47.1%；截至 6 月末，公司在建面积 1298.2 万平。  公司形成了以住宅为主业，商业运营、物业管理和其他业务（上下游产业链）为支撑的“1+3”发展新格局。上半年，公司商业管理、物业服务及上下游产业链业务均实现提质增效。商业板块在做好主业配套的同时，经营管理水平持续提升，上半年完成招商面积 12 万平。物业公司业务拓展能力和服务品质持续提升，荣获 2023 年物业服务百强企业第 16 名；上下游产业链方面，营销公司加快提升营销能力，更新公司重点推进珠海城市之心项目取得突破，设计公司着力产品力提升，完成 27 件专利申报，华实中建、优生活公司等有效拓展市场。 投资建议与盈利预测：  作为典型快成长地方国企，大股东实力雄厚，流动性较好，融资成本进一步下降。