房地产行业最新观点及1_7月数据深度解读：销售数据仍承压，政策改善叠加房价回落背景下短期均衡有望出现

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业深度报告 2023 年 08 月 20 日 推荐（维持） 房地产行业最新观点及 1-7 月数据深度解读 总量研究/房地产 ❑ 7 月单月销售面积基期调整同比增速-15.5%（较上月增加 2.7pct），季调环比为-3.3%，单月销售同比增速受基数下行影响略有回升，从季调环比来看市场热度仍持续回落；往后看，据房管局高频数据，23 年 8 月 1-10 日销售面积同比增速较 7 月单月减少 1pct 至-28%，高频销售数据仍承压，政策有望持续边际优化；全年看，预计政策改善叠加房价回落下短期均衡或出现在 Q4； 居民购买能力方面，居民存款余额持续提升，居民潜在购买力位于高位；购买意愿方面，货币活化指数下行，居民配置意愿较弱； ❑ 7 月单月竣工面积基期调整同比增速为+33.1%（较上月增加 16.8pct），季调环比为+4.9%，单月竣工因基数下行略有回升，往后看，短期竣工增速或持续高位震荡回落，强调竣工回补后明年或开启回落周期，产业链配置逻辑或生变； 7 月单月新开工面积基期调整同比增速为-25.9%（较上月增加 4.4pct），季调环比为-1.3%，单月新开工滞后于土地成交趋势持平，往后看，判断新开工受限于高能级城市土地供给约束，反弹弹性有限； 7 月单月投资金额基期调整同比增速为-12.2%（较上月减少 1.8pct），季调环比为-0.8%，投资短期或仍受到土地成交价下滑滞后计入拖累，中期受施工面积收缩影响； ❑ 7 月单月到位资金基期调整同比增速为-20.2%（较上月增加 1.3pct），季调环比为-4.1%，结构上融资类到位资金同比与新开工走势趋同，其中国内贷款同比增速持续高于新开工，或透露“保交楼”进程的持续落地，销售类到位资金同比与销售金额走势趋同，持续回落； 7 月末房地产行业资金链指数趋势回落（122%），低于历史安全水平 130%，往后看，在融资端持续支持及销售端逐步恢复背景下，行业资金面有望改善； 7 月 70 城整体房价下跌，结构上上涨城市数量进一步回落，一线房价持平，二三线房价下跌。7 月 70 城整体新房房价环比-0.23%；结构上，新房房价环比上涨城市数为 20 个（较上月减少 11 个），持平 1 个（较上月持平），下跌 49 个（较上月增加 11 个）；一线城市新房房价环比持平，二线环比-0.2%，三线环比-0.3%； ❑ 投资建议：(1) 领先指标持续回升，预计政策改善叠加房价回落下，短期均衡或出现在 Q4，Q3 或是左侧进场点，等待政策落地及基本面检验；(2) 从有效库存看，中期均衡或快于市场预期于 24 年中出现，估值修复持续性或更强； 房地产板块：基于需求端政策的边际改善预期以及供应端的结构性短缺和过剩并存，维持“弱β交易强α”的策略，而因为 ROE 的差异性在变弱，经营层面量（销售和拿地）的改善可能短期更加重要。仍建议关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司【保利发展】【万科 A】【金地集团】【中国海外发展】【华润置地】【龙湖集团】，以及从区域开始扩大发力的弹性标的【滨江集团】【越秀地产】等； 产业链角度：短期仍有保交楼拉动的竣工反弹保障，中长期“房企恶性竞争下的竣工周期”驱动将转为“竞争格局改善”驱动，逻辑或生变； 生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的及围绕房地产生态链的转型如设计/集采及建造/交易/资产管理/房地产科技等长赛道机会，如物管关注【招商积余】【保利物业】等，商管关注【华润万象生活】等；交易关注【贝壳】等；关注 REITs 标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进； ❑ 风险提示：政策改善不及预期，销售下滑超预期，库存去化不及预期，市场流动性改善不及预期，行业资金面改善不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 132 2.6 总市值（十亿元） 75.3 0.3 流通市值（十亿元） 75.3 0.4 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 17.3 1.1 4.7 相对表现 19.2 7.3 14.2 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《新房成交面积仍低于去年同期——样本城市周度高频数据全追踪》2023-08-13 2、《新房成交面积低于去年同期，案场带看负同比收窄——样本城市周度高频数据全追踪》2023-08-06 3、《百强单月销售额同比增速持续下滑，TOP30 房企下滑幅度相对较小——23 年 7 月百强房企销售数据解读》2023-07-31 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 李盛天 研究助理 lishengtian@cmschina.com.cn -20-1001020Aug/22Dec/22Apr/23Jul/23(%)房地产沪深300销售数据仍承压，政策改善叠加房价回落背景下短期均衡有望出现 敬请阅读末页的重要说明 2 行业深度报告 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产产业链；从企业到位资金及招商证券资金链水平指标关注行业风险阈值。 事件： （1）统计局公布 23 年 1-7 月全国房地产相关数据，1-7 月累计房地产销售面积6.66 亿平，累计同比（基期调整）-6.5%，房地产销售金额 7.05 万亿元，累计同比（基期调整）-1.5%；新开工面积 5.70 亿平，累计同比（基期调整）-24.5%；竣工面积 3.84 亿平，累计同比（基期调整）+20.5%；开发投资额 6.77 万亿元，累计同比（基期调整）-8.5%；到位资金 7.82 万亿元，累计同比（基期调整）-11.2%； 图 1：统计局房地产行业数据简析 资料来源：统计局，Wind，招商证券 备注：房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：（一）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。（二）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。（三）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据； （2）统计局公布23年 7月份 70城大中城市房价指数，70城新房房价环比-0.23%，其中一线城市环比持平，二线城市环比-0.20%，三线城市环比-0.30%；二手房房价环比-0.51%，其中一线城市环比-0.80%，二线城市环比-0.50%，三线城市环比-0.40%； （3）统计局公布 23 年 7 月份全国 CPI 及细项，其中租赁房房租环比+0.20%，同比-0.10%。 图 2：7 月份 70 城新房房价环比-0.23%，二手房房价环比-0.51% 资料来源：统计局，Wind，招商证券 oPuNoMpMnMnPtOoMtPoMzQbRdN6MtRmMtRmPjMrRxPfQnPoN9PnMqOwMpMnRMYrNqP 敬请阅读末页的重要说明 3 行业