房地产行业2023年7月月报：7月成交同比降幅扩大，土地市场环比降温；政策表态密集

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2023 年 8 月 21 日 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2023 年 7 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房二手房房价同环比跌幅均扩大；一线城市新房房价环比持平》（2023/8/17） 《房地产行业 2023 年 1-7 月统计局数据点评：销售与开工单月降幅收窄，但累计仍扩大；住宅投资略有好转》（2023/8/16） 《地产新模式探索系列之一：代建行业篇—代建新航道，迎来新机遇》（2023/8/5） 《城中村改造点评：城中村改造政策稳步推进，利好相关经验丰富的央国企》（2023/7/29） 《2023H1 土地成交情况点评：2023H1 土地成交总价同比下滑 21%，京、杭、沪位列前三；预计下半年会有结构性回暖》（2023/7/6） 《居民购房意愿、房价看涨预期均回落；房企贷款需求收缩—央行 2023 年二季度问卷调查点评》（2023/6/30） 《探索建立房屋养老金制度；资金来源多方面；物管公司有望受益》（2023/6/29） 《走出停滞期，诞生新格局——房地产行业 2023 年中期策略》（2023/6/13） 《房企退市专题研究：十余家房企面临“1 元退市”风险，对行业整体影响有限》（2023/6/1） 《保租房 REITs 深度研究：住房租赁市场缺口较大，保租房 REITs 起航，租赁行业加速步入专业化资管时代》（2023/5/8） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师: 夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2023 年 7 月月报 7 月成交同比降幅扩大，土地市场环比降温；政策表态密集 核心观点  新房：7 月成交同环比跌幅均超三成，同比降幅有所扩大；累计同比收窄至 3%。7 月 40 城新房成交面积 1196万平，环比-32%，同比-33%，同比增速较上月下降 0.5pct。1-7 月 40 城新房成交面积 1.17 亿平，同比+3%，增幅较上月收窄6pct。3 月销售“小阳春”后已经四个月同比增速连续下跌，整体市场持续承压。  分城市能级来看，一线城市跌幅小于二三四线，累计同比仍有 14%的增长。1）一线城市 7 月新房成交面积环比-18%，同比-18%，同比降幅较上月扩大 2.7pct，跌幅小于二三四线；1-7 月累计同比仍有 14%的增长。其中上海成交高位回落，新房成交面积同比-27%，环比-15%，一方面是因为供应显著缩量且主要集中在外围，另一方面前期需求集中释放，当前市场热度转降。北京本月供应主力区域集中在大兴区，新房成交面积环比-6%。广深市场也进入阶段性瓶颈期，新房成交同环比也出现下跌。2）二线城市 7 月新房成交面积环比-32%，同比-39%，同比增速较上月上升 4.5pct，1-7 月累计同比下降 4%。我们跟踪的所有二线城市同比均出现了不同幅度的下滑，多数城市处于成交低点，需求略显疲态，仅杭州、青岛、济南、宁波环比正增长。3）三四线城市新房成交面积环比-43%，同比-35%，同比增速较上月下降了 18pct，1-7 月累计同比+7%。除荆门同环比正增长，其余三四线城市同比均出现了不同幅度的下跌。  二手房：7 月二手房成交同比降幅扩大，累计同比增幅收窄至 31%。7 月 18 城二手房成交面积 653 万平，环比-13%，同比-14%，同比降幅较上月扩大了 13.3pct。1-7 月 18 城二手房成交面积 5632 万平，累计同比+31%。一、二、三四线城市二手房成交面积环比分别下降 14%、13%、12%，同比增速分别为-15%、-19%、1%，累计同比增速分别为 18%、40%、33%。从具体城市来看，二手房市场走弱情况明显。除韶关、佛山外，所有城市的二手房成交面积环比均出现了不同幅度的下滑，成交表现均弱于上个月。同比来看，我们跟踪的城市中有七成在 7 月二手房成交面积同比下滑。相比之下，前期热度较高的苏州、杭州和厦门相对跌幅较大，同比降幅分别达 24%、25%、34%，一方面是需求集中释放后成交缩量，最为明显的是成交持续低迷的厦门，累计同比已经转为负增长，另一方面则是因为去年同期疫情形势好转后，成交基数偏高。仅南宁、佛山二手房成交面积同比仍能维持正增长。  库存与去化：7 月整体库存面积与去化周期同环比均下降。截至 7 月底 12 城新房住宅库存面积为 1.20 亿平，环比-1%，同比-2%；去化周期为13 个月，环比-1%，同比-12%。具体来看，四成的城市去化周期环比拉长，仅上海、杭州去化周期在12 个月内。  开盘去化率：重点城市 7 月平均开盘去化率下降至 36%，较上月下降 10pct。目前来看，经历了年中放量，7 月房企推盘积极性回落，整体开盘较少，各城市去化跌多涨少。福州、天津、重庆等城市有所提升主要与核心区域推盘占比上升有关。而北京、上海、杭州、成都、合肥等前期热点城市因客户分流、购房信心转弱影响，整体去化率高位回落。宁波、南京、佛山、无锡、常州、珠海等尚属筑底阶段，去化率基本不足3 成，短期内复苏动能明显不足。  土地市场：7 月全国土地成交规模维持低位，核心城市土拍或将进一步降温。7 月全国（300 城）住宅类成交土地建面4287 万平，环比-24%，同比-45%，同比增速较6 月下降6.3pct。本月全国住宅类用地平均溢价率为5.62%，环比-0.64pct，同比+1.82pct。其中一线城市溢价率达7.47%，同比+2.16pct。除了溢价率下滑外，本月杭州进行的第七轮土拍中，还出现年内首次流拍和本地国资委托底的现象。在当前销售持续回落的影响下，叠加大量优质地块已在上半年的密集出让，房企拿地回归理性和谨慎，土地成交规模或将低位运行，核心城市土拍或将进一步降温。从累计来看，2023 年1-7 月全国住宅类用地土地成交总价同比下降27.8%，降幅较上月扩大了8pct；溢价率6.1%，同比提升2pct。  房企：1）销售：百强房企7 月单月销售同比降幅扩大，1-7 月累计同比由正转负。百强房企7 月单月实现权益销售额2616 亿元，同比下降38%（前值：-32%）；1-7 月累计实现权益口径销售额2.71 万亿元，同比-5.1%（前值：+0.1%）。TOP20 房企中，1-7 月累计销售额同比增幅较大的为越秀（66%）、华发（46%）、建发（44%）、招蛇（31%）、滨江（29%）。2）拿地：7 月百强房企拿地强度同比下降，投资回归理性。百强房企7 月单月全口径拿地金额1710亿元，同比-46%（前值:-20%）；拿地强度从 6 月的 37%提升至 47%，同比下降 6pct。具体来看，单月土地投资较多的有：建发（拿地金额 143 亿元，拿地强度 138%）、中建（118 亿元）、保利（11