房地产行业动态点评：一线城市落地“认房不认贷”第一枪

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 一线城市落地“认房不认贷”第一枪 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 华泰证券研究所分析师名录 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 9.03 买入 华发股份 600325 CH 15.36 买入 建发股份 600153 CH 17.45 买入 滨江集团 002244 CH 14.60 买入 万科 A 000002 CH 19.04 买入 金地集团 600383 CH 9.86 买入 新城控股 601155 CH 21.78 买入 越秀地产 123 HK 11.70 买入 建发国际集团 1908 HK 25.62 买入 华润置地 1109 HK 44.89 买入 中国海外发展 688 HK 26.88 买入 龙湖集团 960 HK 25.12 买入 中海物业 2669 HK 12.50 买入 保利物业 6049 HK 56.85 买入 华润万象生活 1209 HK 47.47 买入 滨江服务 3316 HK 30.18 买入 招商积余 001914 CH 18.98 买入 万物云 2602 HK 39.58 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 8 月 30 日│中国内地 动态点评 广州正式落实“认房不认贷”，购房杠杆宽松下市场激活值得期待 8 月 30 日，广州市政府发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，正式执行认房不认贷。7 月以来住建部、央行等部委频频发声，购房杠杆限制的放松已成为本轮行业政策宽松周期中的着力点之一，一线城市对于“认房不认贷”政策更具敏感性，广州作为首个政策落地的一线城市，释放积极的市场信号，我们期待后续其他一线城市进一步落实优化地产政策，并与其他一揽子经济政策形成合力，共同推动经济恢复向好，稳定居民的房价预期和购房需求。 优化政策落地节奏明快，有望发挥行业信心托底效用 7 月 24 日政治局会议对行业重新定调以来，购房杠杆政策的优化成为焦点之一，8 月 25 日三部委联合印发通知，全面落实“认房不认贷”政策，30日广州率先响应，落地节奏明快。从实操环节来看，对于广州而言，影响的是“无房有贷”的人群，新政前，无房但有贷款记录的购房者，购买普宅/非普宅的首付比例分别为 40%/70%，新政后均调整为 30%，即首付比例分别下调 10/40pct。参考上一轮“认房不认贷”对广州市场的影响，14 年 930政策后，11 月广州新房销售面积同比触底回升，14Q4 同比增速较 Q3 提升4.9pct，我们认为新政对区域市场的信心托底将产生积极作用。 一线城市具备政策空间和敏感度，期待后续政策持续落地 目前仅在一线城市严格执行“认房认贷”政策。因此从政策空间的角度来看，一线城市房地产景气度对购房杠杆限制放松的敏感度更值得关注，通过历史复盘，政策对成交的传递快速并有效。上一轮“认房认贷”政策调整次月（14年 10 月），深圳新房即实现销售面积同比回正，北京也在下一月实现正增长，等待销售走出稳定抬升趋势后，房价也将企稳。广州的优化政策落地已经打响了一线城市调整购房杠杆限制的第一枪，我们期待“认房不认贷”在一线城市进一步铺开。如果一线城市全面放开，意味着北/上/深的无房有贷客群首付比例下调幅度的最大值分别为 40/35/30pct，基本面有望快速企稳。 投资建议 从历史上看，地产成交对于购房杠杆限制的调整协同一揽子行业政策深具敏感性，广州打响第一枪，我们期待更多一二线城市落实优化地产政策，并与其他一揽子经济政策形成合力，共同推动经济恢复向好，稳定居民的房价预期和购房需求。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万科 A、金地集团、新城控股；2）港股开发：越秀地产、建发国际控股、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。 风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。 (19)(12)(4)411Aug-22Dec-22Apr-23Aug-23(%)房地产开发房地产服务沪深300 股票报告网整理http://www.nxny.com 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点公司推荐一览表 收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 城建发展 600266 CH 买入 7.88 9.03 17,782 -0.41 0.43 0.80 0.96 -19.22 18.33 9.85 8.21 华发股份 600325 CH 买入 11.26 15.36 23,839 1.22 1.28 1.43 1.63 9.23 8.80 7.87 6.91 建发股份 600153 CH 买入 11.45 17.45 34409 2.09 2.30 2.64 3.07 5.48 4.98 4.34 3.73 滨江集团 002244 CH 买入 11.02 14.60 34,288 1.20 1.39 1.68 2.01 9.18 7.93 6.56 5.48 万科 A 000002 CH 买入 14.20 19.04 169,416 1.90 1.90 2.04 2.17 7.47 7.47 6.96 6.54 金地集团 600383 CH 买入 7.98 9.86 36,026 1.35 1.37 1.52 1.66 5.91 5.82 5.25 4.81 新城控股 601155 CH 买入 15.33 21.78 34,579 0.62 1.83 2.42 2.63 24.73 8.38 6.33 5.83 越秀地产 123 HK 买入 10.04 11.70 40,415 1.28 1.02 1.12 1.28 7.18 9.01 8.20 7