房地产行业：去化率回落至15年年中水平，行业利率边际改善

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 17 行业跟踪|房地产 证券研究报告 Tabl e_Title 房地产行业 去化率回落至 15 年年中水平，行业利率边际改善 Table_Summary 核心观点：  本周政策情况：湘潭、济南出台人才补贴政策 本周，根据各地政府网站文件，深圳规土委要求商服用地变更为居住用地的，超出原合同规定面积部分建设为可销售人才住房，人才住房地价按市场价格30%确定。而在人才政策方面，湘潭向新引进产业的博士、硕士、本科毕业生首套房给予8万元、3万元、2万元的购房补贴，而济南中德合作区向新引进博士、硕士提供1500元/月、1000元/月租房补贴。  本周基本面情况：重点城市批售比进一步下降 根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积：本周，我们监测的40个城市商品房成交面积556.16万方，环比下降9.9%。月度数据来看，11月前8日，4大一线城市、和13个二线城市成交分别同比上升11.9%和4.4%，23个三四线城市成交同比下降4.6%。推盘方面，13个重点城市本周推盘放量，批售比进一步降至0.74。  行业周观点：去化率回落至 15 年年中水平，行业利率边际改善 目前，地产小周期处于逐步下探的过程。11月上旬，40城商品房销售同比上涨2.3%，13城批售比回落至0.75，且根据中指院数据，第44周开盘项目平均去化率为59%，较前一周有所下降，其中一线城市平均去化率仅为33%，重点城市开盘去化率基本回落至15年年中水平。市场景气度回落趋势明显的情况下，政策压力逐步缓解，10月以来“四限”调控频率有所下降，同时公积金边际改善以及人才政策继续落地。信贷层面上，根据融360数据，10月全国首套、二套房贷平均利率分别为5.71%、6.07%，环比均上升1bp，增速继续放缓，同时北京、广州、杭州、南京、武汉首套利率开始回落，流动性边际改善。周期位置下移的背景下，板块逐步孕育投资机会，估值层面来看，政策具备潜在的边际改善基础，板块估值下行压力有所缓解。并且，对比历史几轮周期底部，目前主流地产股估值处于绝对底部区域，市场悲观预期充分反应。alpha层面上，周期窄幅波动使得房企竞争力回归到内生增长性，除资源（土地+资金）竞争外，管理的优胜劣汰将进一步凸显，集中度提升不可逆转，龙头未来业绩增长具备支撑。考虑业绩增长后19年动态PE不到6倍，龙头公司具备投资价值。一线A股龙头推荐：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股，二线A股龙头推荐：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展、广宇发展，H股龙头关注：碧桂园、融创中国、中国金茂、合景泰富等，子领域推荐：光大嘉宝和中国国贸。  风险提示 政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业销售回落快于预期。 Table_Grade 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2018-11-11 Tabl e_Chart 相对市场表现 Table_Aut hor 分析师： 乐加栋 S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭 镇 S0260514080003 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 李 飞 S0260517080010 无 gflifei@gf.com.cn Table_Report 相关研究： 房地产行业:旺季成色不足，继续建议配置龙头 2018-11-04 房地产行业:周期位置下移，未来政策压力或有所缓解 2018-10-28 房地产行业:土地市场降温，重点城成交热度下行 2018-10-26 Table_Contacter 联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -40%-22%-4%14%2017-112018-032018-072018-11房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 17 行业跟踪|房地产 目录索引 地产行业政策及基本面跟踪情况 ................................................................................ 4 主要政策回顾 ..................................................................................................... 4 重点城市成交情况 .............................................................................................. 4 重点城市推盘及库存跟踪 ................................................................................... 9 全国土地市场供给成交情况 ............................................................................. 11 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况 ................................................................... 13 图表索引 图 1：本周主要政策一览（2018.11.05-2018.11.11） ............................................ 4 图 2：40 城新房周均及单周成交面积（万方） ...................................................... 6 图 3：40 城市分线城市新房周成交环比增速 .......................................................... 6 图 4：40 城新房月度成交同环比 ............................................................................ 6 图 5：40 城分线城市新房月度成交同比 ................................................................. 6 图 6：40 城新房成交整体年趋势 ............................................................................ 6 图 7：40 城新房成交分线城市年趋势 ....................................................................