地产行业动态跟踪报告：单月销售延续负增长，新开工增速高位回落

地产行业动态跟踪报告 单月销售延续负增长，新开工增速高位回落行业动态跟踪报告 行业报告 地产 2018年11月14日 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业周报*地产*成交环比下降，去化率延续回落》 2018-11-11 《行业专题报告*地产*市场回归理性，预期正起变化》 2018-11-05 《行业周报*地产*百强增速维持高位 ， 政 策 环 境 趋 于 平 稳 》 2018-11-04 《行业动态跟踪报告*地产*业绩整体靓 丽 ， 净 负 债 率 持 续 攀 升 》 2018-10-31 《行业周报*地产*楼市逐步降温，按揭环境好转》 2018-10-28 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用并注意阅读研 究报告尾页的声明内容。 事项： 国家统计局公布 2018 年前 10 月全国房地产开发投资及销售数据，1-10 月全国房地产开发投资额同比增长 9.7%，新开工同比增长 16.3%；商品房销售面积同比增长 2.2%，销售额同比增长 12.5%。平安观点： 投资增速延续回落，建安投资或缓慢回升。2018 年 1-10 月房地产投资同比增 9.7%，较前 9 月下降 0.2 个百分点；其中 10 月单月投资同比增长7.7%，较 9 月下降 1.3 个百分点，单月投资增速回落主要受土地购置费下降影响。考虑三季度以来土地市场已逐步降温，预计后续土地购置费增速仍将回落，带动整体地产投资回落。受高开工及低竣工增速影响，前 10月施工面积增速扩大至 4.3%，叠加 PPI 同期增长 3.9%，预计后续建安投资将缓慢回升。展望 2019 年，土拍市场降温叠加楼市降温带来的新开工回落，预计房地产投资增速将延续回落趋势。单月销售面积延续负增长，后续仍将承压。2018 年前 10 月全国商品房销售面积同比增长 2.2%，销售额同比增长 12.5%，增速较前 9 月下降 0.7个和 0.8 个百分点；其中 10 月单月销售面积同比下降 3.1%，销售额同比增长 6.3%，增速环比回升 0.5 个和下降 0.4 个百分点，单月销售面积连续2 个月负增长。四季度来受资金偏紧及楼市降温影响，房企持续加大供给回收现金流，而需求受政策调控及部分城市降价促销影响，观望情绪持续加重，去化率明显下行。预计年内推盘量仍将维持高位，而需求端预期变化仍将制约去化表现，维持全年销售面积持平判断。单月新开工增速回落，后续或稳中有降。2018 年前 10 月新开工同比增长16.3%，较前 9 月回落 0.1 个百分点。其中 10 月单月增速为 14.7%，较 9月下降 5.6 个百分点。资金面偏紧及楼市降温背景下，加快开工推盘回收现金流为当下房企最优选择，预计短期开工仍将维持较高增速。但考虑国庆后楼市降温超预期，库存累积及去化率下行将逐步传导到开工端，预计后续单月开工增速仍将延续回落。土地市场持续降温，竣工延续负增长。由于楼市降温及资金端偏紧，房企拿地投资有所放缓，1-10 月全国土地购置面积同比增长 15.3%，土地成交价款同比增长 20.6%，较前 9 月降低 0.4 个、2.1 个百分点，百城 10 月土地成交建面同比下降 35.7%。从区域来看，随着一二线城市地价回落、三四线楼市降温，房企拿地逐步回归一二线，10 月百城一二线土地成交占比环比升 3.8 个百分点至 56%。前 10 月竣工面积增速延续下跌态势，同比下降 12.5%，降幅扩大 1.1 个百分点，预计主要由于融资端持续紧张叠加年末资金压力增大，房企放缓预售后施工节奏影响竣工进度。考虑2016-2017 年期房销售大幅增长，随着该批房源步入竣工交房周期，预计中期竣工有望回升。-60%-40%-20%0%20%Nov-17 Feb-18 May-18 Aug-18沪深300地产证券研究报告 地产·行业动态跟踪报告 请务必阅读正文后免责条款 2 / 14  定金及预收款增速维持高位，按揭利率上行速率放缓。2018 年1-10 月房企整体到位资金 13.6万亿，同比增长 7.7%，增速较前 9 月降低 0.1 个百分点。其中定金及预收款同比增长 16.3%，环比持平，增速依旧维持高位；国内贷款同比下降 5.2%，降幅较前 9 月扩大 0.1 个百分点；个人按揭贷款增速降幅收窄 0.3 个百分点至-0.9%。10 月全国首套房利率达 5.71%，连续 22 个月上涨，但上行速率持续放缓。年内四次降准背景下，草根调研了解部分城市首套房按揭利率已有所回落，预计后续首套房利率将有所改善。  投资建议：近期受科创板设立影响，园区板块涨幅明显，传统龙头地产则受风险偏好修复及前期超额收益明显，表现相对平淡。我们认为短期中美贸易战仍难以完全解决，同时经济下行压力亦在加大，低估值、业绩确定、高股息率的龙头地产仍具备中期配置价值。建议关注：1）土储充足及融资占优、市占率持续提升的低估值龙头万科、保利、招商、金地等；2）布局核心城市及其周边的高成长个股新城、荣盛、阳光城等。  风险提示：1）目前按揭利率连续 22 个月上行，置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现；2）若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险；3）2016-2017 年上半年高地价项目将在 2018 年陆续入市，考虑多地实现限价政策，由于地价成本抬升，将导致板块未来利润率下滑风险。 地产·行业动态跟踪报告 请务必阅读正文后免责条款 3 / 14 正文目录 一、 投资增速延续回落，建安投资或缓慢回升 ........................................................... 5 二、 单月销售面积延续负增长，后续仍将承压 ........................................................... 6 三、 单月新开工增速回落，后续或稳中有降............................................................... 8 四、 土地市场持续降温，竣工延续负增长 .................................................................. 9 五、 定金及预收款增速维持高位，按揭利率上行速率放缓 ....................................... 11 六、 投资建议 ............................................................................................................ 13 七、 风险提示 .............................