2018年1~10月房地产行业数据点评：投资增速微降，销售温和下行

谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 1 证券研究报告 行业研究/行业月报 2018年11月14日 房地产 增持（维持） 贾亚童 执业证书编号：S0570517090003 研究员 jiayatong@htsc.com 韩笑 执业证书编号：S0570518010002 研究员 hanxiao012792@htsc.com 林正衡 021-28972087 联系人 linzhengheng@htsc.com 1《房地产: 行业周报（第四十五周）》2018.11 2《新城控股(601155,买入): 10 月销售依旧亮眼，拿地保持平稳》2018.11 3《荣盛发展(002146,买入): 单月销售年内再度突破百亿》2018.11 资料来源：Wind 投资增速微降，销售温和下行 2018 年 1-10 月房地产行业数据点评 开发投资增速微降，年内大幅下行概率不大 2018 年 1-10 月全国房地产开发投资同比增长 9.7%，增速较 1-9 月回落0.2 个百分点。我们预计 10 月土地购置费同比增速出现一定下滑，导致开发投资增速有所收窄。房企融资环境未有明显改善，叠加销售走弱，使得房企拿地能力和意愿双双走弱。拿地疲软逐渐传导至新开工，导致新开工当月同比增速自 7 月的年内高点 29.4%持续收窄至 10 月的 14.7%。我们预计在上半年土地成交高增长和加速推盘的目标指引下，加速实缴土地款带来的土地购置费高增长和加速开工带来的新开工面积增长仍有望在11-12 月延续，使得开发投资增速不太可能出现大幅下行。 销售二连降，周期错位使得下行速度和程度或将较为温和 2018 年 1-10 月全国商品房销售面积同比上涨 2.2%，增速较 1-9 月回落0.7 个百分点；销售金额同比上涨 12.5%，增速回落 0.8 个百分点。从当月值的角度看，10 月销售面积同比下滑 3.1%，连续第二个月出现负增长。2018 年 1-9 月 70 大中城市新建商品住宅价格环比涨幅收窄，1-10 月销售金额累计增速降幅大于销售面积，说明房价涨幅得到一定遏制。我们认为，基本可以判断房地产市场从 9 月起正式进入“量跌价稳”的下行阶段。考虑到“因城施策”背景下不同城市的周期错位效应，我们预计本轮下行周期总量数据下行速度和程度将较为温和。 到位资金稳定，按揭贷款放款速度或有一定提升 2018 年 1-10 月房地产开发企业到位资金同比上涨 7.7%，增速较 1-9 月回落 0.1 个百分点。从资金来源的角度看，国内贷款、自筹资金累计增速有所收窄，前者说明金融机构对于房企开发贷的额度限制仍未放松，后者则是房企拿地力度下滑在资金需求端的反映；定金及预收款累计增速没有变化，说明加速推盘、加速回款的策略仍有成效；个人按揭贷款累计增速降幅有所收窄，我们认为与近期部分房企反映的按揭贷款放款速度有所加快相关。 资源和运营优势有望转化为盈利优势，继续关注行业优质龙头 展望 2019 年，一方面规模效应对融资成本和土地成本的改善仍将持续，并购活跃度的预期提升有望为龙头房企提供更多优质的存量资源。另一方面房住不炒的政策基调和价格体系稳定的市场格局下，土地增值和区域价值炒作对盈利的贡献度或将降低，龙头房企对区域市场的深度理解、需求层次的精细把控、产品设计的创新超前以及服务和运营能力的多元化或将成为房企持续提升盈利的重要砝码。当前 TOP50 上市房企 2018 平均 PE 7.39 倍（Wind 一致预期），建议继续关注行业优质龙头万科 A、新城控股、绿地控股、中南建设、金地集团等。 风险提示：房地产行业经历 2008 年以来最长上行期后，需求和杠杆空间后继乏力，可能使得行业下行时间和程度超出预期；部分房企存在资金链紧绷带来的经营风险；若宏观经济超预期下行，不排除调控政策出现较大力度放松的可能。 (32)(19)(6)82117/1118/0118/0318/0518/0718/09(%) 房地产 沪深300 一年内行业走势图 相关研究 行业评级： 行业研究/行业月报 | 2018 年 11 月 14 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 2 正文目录 拿地下滑对开发投资和新开工的影响预计逐渐显现 .......................................................... 4 开发投资累计增速略有下滑 ....................................................................................... 4 土地购置累计增速回落 .............................................................................................. 4 新开工面积累计增速终止五连涨 ............................................................................... 5 销售增速二连降，基本确认进入下行周期 ......................................................................... 7 到位资金累计增速较为稳定 .............................................................................................. 9 投资建议 ......................................................................................................................... 11 图表目录 图表 1： 全国房地产开发投资累计完成额（万亿元） ..................................................... 4 图表 2： 全国房地产开发投资当月完成额（亿元） ......................................................... 4 图表 3： 全国住宅开发投资累计完成额（万亿元） ......................................................... 4 图表 4： 全国住宅开发投资当月完成额（亿元） ............................................................. 4 图表 5： 全国房地产开发企业土地购置面积累计值（亿平） ........................................... 5 图表 6： 全国房地产开发企业土地购置面积当月值（万平） ........................................... 5 图表 7：