认房不用认贷：宏观影响几何？

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 宏观分析报告 2023 年 08 月 27 日 ❑ 近日三部门联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确：1）居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策；2）此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。 ❑ 目前仍执行“认房又认贷”的十余个城市贡献了 2021 年全国房地产投资的 28.3%、商品房销售面积/金额的 17.6%/30.1%、土地购置面积的15.3%；对比一般情况下的首套和二套住房信贷政策，一线城市首付比例相差 10-25%、非一线城市大多相差 10%，房贷利率相差 91BP；预计政策工具主要释放刚需和改善需求，有助于提振城市本身的房地产景气度，也在几个维度对全国整体有益。 ❑ 要注意的是，该政策工具之所以列入“一城一策”，可能是考虑到即便对于目前仍在实行“认房又认贷”的十余个城市，其所面临的房地产总量和结构形势、政策约束考量 等也有诸多不同，因此是否、何时使用该政策工具，要结合地方的具体研判、以地方的政策动态为准。我们仅结合公开政策内容和上述分析，尝试评估在使用状态下政策工具的潜在宏观影响，至于不同城市选择组合下的政策实际影响如何，需要动态评估。 ❑ 总的来说，7 月政治局会议部署的各项政策都在积极稳妥推进的过程中，政策的研究制定、协同落地、传导起效本身需要一个自然的时间过程，建议市场对政策的落地起效保持耐心、对经济进一步回稳向好保持信心。 ❑ 风险提示：各地如何使用政策工具尚不清晰；政策工具效果存在不确定性 张静静 S1090522050003 zhangjingjing@cmschina.com.cn 张一平 S1090513080007 zhangyiping@cmschina.com.cn 赵宏鹤 S1090522070005 zhaohonghe@cmschina.com.cn 认房不用认贷：宏观影响几何？ 敬请阅读末页的重要说明 2 宏观点评报告 正文目录 一、 影响范围几何？ .......................................................................................... 3 二、 政策空间几何？ .......................................................................................... 3 三、 潜在影响几何？ .......................................................................................... 4 图表目录 图 1：首套和二套房贷利率差距逐渐拉大到 91BP .............................................. 4 图 2：部分城市今年 6-7 月的新建商品住宅价格指数环比（%） ........................ 5 敬请阅读末页的重要说明 3 宏观点评报告 近日，住建部、央行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确：1）居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策；2）此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。 从宏观视角探讨“认房不用认贷”政策工具的影响范围、政策空间和潜在影响，目前仍执行“认房又认贷”的十余个城市贡献了 2021 年全国房地产投资的28.3%、商品房销售面积/金额的 17.6%/30.1%、土地购置面积的 15.3%；对比一般情况下的首套和二套住房信贷政策，一线城市首付比例相差 10-25%、非一线城市大多相差 10%，房贷利率相差 91BP；预计政策工具主要释放刚需和改善需求，有助于提振城市本身的房地产景气度，也在几个维度对全国整体有益。 要注意的是，该政策工具之所以列入“一城一策”，可能是考虑到即便对于目前仍在实行“认房又认贷”的十余个城市，其所面临的房地产总量和结构形势、政策约束考量 等也有诸多不同，因此是否、何时使用该政策工具，要结合地方的具体研判、以地方的政策动态为准。我们仅结合公开政策内容和上述分析，尝试评估在使用状态下政策工具的潜在宏观影响，至于不同城市选择组合下的政策实际影响如何，尚存在不确定性，需要动态评估。 总的来说，7 月政治局会议部署的各项政策都在积极稳妥推进的过程中，政策的研究制定、协同落地、传导起效本身需要一个自然的时间过程，建议市场对政策的落地起效保持耐心、对经济进一步回稳向好保持信心。 一、影响范围几何？ 哪些城市仍在执行“认房又认贷”？根据公开信息整理，仍在执行“认房又认贷”的主要是一线和部分二线城市，包括北京、上海、广州、深圳、西安、厦门、成都、长沙、合肥、福州、武汉、青岛、宁波、重庆、石家庄等。 按国家统计局数据计算，2021 年全年，上述城市贡献了全国房地产开发投资完成额的 28.3%、商品房销售面积的 17.6%、商品房销售金额的 30.1%、土地购置面积的 15%以上。 考虑到近两年其他非认房认贷地区面临更大的房地产下行压力，目前上述城市的贡献比重应较 2021 年有进一步提高。 二、政策空间几何？ 首套房和非首套房的商业信贷政策差异主要在于首付比例和房贷利率。 为了评估刚需和改善需求群体的政策空间，我们主要对比各城市普通住宅“纯首套房”和“本市无房/但有房贷记录/贷款已结清”的商业贷款首付比例要求。一线城市的首付比例差异相对更大，北京相差 25%(35%/60%)、上海相差15%(35%/50%)、广州相差 10%(30%/40%)、深圳相差 20%(30%/50%)；非一线城市的首付比例差异相对较小，大多数城市相差 10%。 当前首套和二套房贷利率差异超过 90BP。据统计，今年 8 月全国首套平均房 敬请阅读末页的重要说明 4 宏观点评报告 贷利率为 3.90%，二套平均房贷利率为 4.81%，相差 91BP。具体来看，从2017 年下半年到 2022 年上半年，首套和二套平均房贷利率差异大体保持在30-40BP 左右；随着去年下半年针对首套房的政策放松力度加大，二者差异逐渐拉大到 90BP 以上。 图 1：首套和二套房贷利率差距逐渐拉大到 91BP 资料来源：Wind、招商证券 三、潜在影响几何？ 首先要注意的是，该政策工具之所以列入“一城一策”，可能是考虑到即便对于目前仍在实行“认房又认贷”的十余个城市，其所面临的房地产总量和结构形势、政策约束考量等也有诸多不同，因此是否、何时使用该政策工具，要结合地方的具体研判、以地方的政策动态为准。我们仅结合公开政策内容和上