中海物业(2669.HK)外拓增长强劲，不确定性下上半年业绩达标；维持买入

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 交银国际研究 公司更新 中国房地产 2023 年 8 月 22 日 中海物业 (2669 HK)外拓增长强劲，不确定性下上半年业绩达标；维持买入2023 年上半年业绩符合预期，维持复合增长 30%的目标不变：收入同比增长 23.2%至 71.63 亿港元，四个业务分部当中三个录得同比正增长，其中住户增值服务收入增速最快。由于公司主要业务以人民币结算，剔除汇率影响，收入实质同比上升 30.7%。毛利率回升 0.9 个百分点至 16.0%，降本增效进展显着，净利润同比增长 39.2%至 7.26 亿港元，与我们和市场的预测基本一致，净利润率上升 1.2 个百分点至 10.2%。尽管房地产市场环境不确定，公司仍维持2021-25年收入、净利润和在管面积复合年增长率30%的目标。上半年每股派息 0.055 港元（同比+37.5%）。物业管理外拓进展亮眼：上半年在管面积同比增长 26.5%至 3.63 亿平方米，其中非住宅项目的面积占比由去年底 23.8%提升至 28.2%。凭借强大的外拓能力（外拓合约面积同比增 58%至 43.0 百万平方米），第三方项目的面积占比由去年的 31.1%提升至 37.8%，向公司内生外拓 1:1 的目标更近一步。随着在管面积的快速扩张，基础物管收入及毛利分别同比增长17.7%/31.6%至 51.6/7.59 亿港元。增值服务稳步增长：在房地产市场整体下行的情况下，公司非住户增值服务收入仍同比快速增长 39.3%至 12.1 亿港元，主要受工程服务（同比增长49.9%至 6.72 亿港元）推动。住户增值服务收入同比增长 56.9%至 7.1 亿港元，毛利同比上升 52.2%至 2.1 亿港元，主要受惠于收入结构变化和人力整合。唯一收入下跌的业务为车位买卖，同比下跌 22.8%至 0.83 亿港元，车位售出数量同比下跌 6.0%至 898 个。维持买入评级，目标价 10.80 港元。我们认为公司在逆周期下仍能持续兑现业绩承诺实属不易，基于公司强大的外拓能力以及国企关联方能够提供稳定交付，我们维持买入评级。基于 21 倍 2023 年市盈率（不变），我们维持目标价 10.80 港元。资料来源：公司资料，交银国际预测 1 年股价表现资料来源: FactSet 资料来源: FactSet 收盘价目标价潜在涨幅港元 8.98港元 10.80+20.3%财务数据一览年结12月31日202120222023E2024E2025E收入 (百万港元)9,44212,68916,52921,06226,609同比增长 (%)44.334.430.327.426.3核心利润 (百万港元)9841,2731,6872,1522,777核心每股盈利 (港元)0.300.390.510.650.84同比增长 (%)40.629.432.527.629.0市盈率 (倍)30.023.217.513.710.6每股账面净值 (港元)0.911.101.461.922.51市账率 (倍)9.848.176.164.693.58股息率 (%)1.01.31.72.22.8个股评级买入8/2212/224/238/23-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2669 HK恒生指数股份资料52周高位 (港元)10.9252周低位 (港元)4.94市值 (百万港元)29,516.00日均成交量 (百万)15.43年初至今变化 (%)10.46200天平均价 (港元)8.69谢骐聪, CFA, FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852) 3766 18152023 年 8 月 22 日中海物业 (2669 HK) 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 2图表 1: 中海物业 1H23 年全年业绩概览(百万港元)1H221H23同比 (%)收入5,814 7,163 23.2 物管服务4,387 5,163 17.7 非住户增值服务866 1,205 39.3 住户增值服务453 711 56.9 停车位买卖业务108 83 -22.8 销售成本(4,936)(6,015)21.9 毛利877 1,148 30.8 物管服务577 759 31.6 非住户增值服务134 163 22.0 住户增值服务137 209 52.2 停车位买卖业务30 17 -42.7 销售管理费用(222)(205)-7.7 金融资产减值损失净额(31)(41)30.6 投资物业的公允价值（亏损）/收益0 (1)n.a.其他净收入82 84 2.5 息税前利润707 985 39.4 财务费用(4)(4)9.9 应占联营和合营公司利润3 5 79.7 税前利润706 986 39.7 所得税(180)(255)41.7 税后利润526 730 39.0 非控股权益(4)(5)32.7 净利润522 726 39.0 每股盈利 (港元)0.16 0.22 39.2 每股股息 (港元)0.04 0.06 37.5 派息率 (%)25.2%24.9%-0.3ppt毛利率 (%)15.1%16.0%0.9ppt物管服务14.9%13.4%-1.5ppt非住户增值服务15.4%13.5%-1.9ppt住户增值服务30.3%29.4%-0.9ppt停车位买卖业务27.9%20.7%-7.2ppt息税前利润率 (%)12.2%13.8%1.6ppt净利润率 (%)9.0%10.2%1.2ppt在管面积 (百万平方米)287 363 26.5 来自独立第三方的面积占比31.1%37.8%6.7ppt非住宅项目的面积占比23.8%28.2%4.4ppt资料来源：公司资料，交银国际2023 年 8 月 22 日中海物业 (2669 HK) 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 3图表 2: 中海物业 (2669 HK) 目标价和评级资料来源: FactSet, 交银国际预测图表 3: 交银国际房地产行业覆盖公司股票代码公司名称评级收盘价 (交易货币)目标价 (交易货币)潜在涨幅最新目标价/评级发表日期子行业16 HK新鸿基地产 买入87.20127.6046.3%2023 年 02 月 23 日香港房地产823 HK领展房托中性37.6552.0038.1%2023 年 06 月 01 日香港房地产12 HK恒基地产中性20.8027.8033.7%2023 年 03 月 22 日香港房地产123 HK越秀地产买入9.1211.4825.8%2023 年 03 月 15 日内地房地产884 HK旭辉控股集团买入0.763.30334.2%2022 年 08 月 30 日内地房地产1109 HK华润置地买入30.9542.8238.4%2022 年 05