宏观周报·第221期：“认房不认贷”的潜在效果几何？

宏观经济 宏观研究 证券研究报告 宏观经济周报 2023 年 08 月 25 日 “认房不认贷”的潜在效果几何？ ——申万宏源宏观周报 · 第 221 期 相关研究 《如何理解稳增长模式的转变？——7月政治局会议解读》 2023.7.24 证券分析师 屠强 A0230521070002 tuqiang@swsresearch.com 贾东旭 A0230522100003 jiadx@swsresearch.com 王胜 A0230511060001 wangsheng@swsresearch.com 联系人 屠强 (8621)23297818× tuqiang@swsresearch.com 主要内容：  引言：近日住建部、央行、金融监管总局三部门联合发布文件推动落实首套房贷款“认房不用认贷”，而评判这一政策效果需要依次讨论两个问题，1、“认房不认贷”后全国平均首付比下调空间几何？2、首付比下调空间释放后对目前新形势下的地产需求影响几何？  时隔六年再度全面放宽“认房不认贷”。自 2016-2017 年各地重新执行“认房又认贷”政策后（2019 年公积金贷款收紧），六年来首次全面放宽首套商贷“认房不认贷”政策，此前郑州已提前放宽，但大部分一二线城市仍在执行“认房又认贷”。通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。这是自政治局会议定调优化地产政策、7 月底住建部首提“认房不认贷”后，具体政策细则落地，旨在稳定当期地产销售，对冲远期地产投资更大的下行压力。  前期“认房又认贷”约束首付比实际下调幅度，后续有望空间打开。虽然 2022 年以来各地因城施策政策持续加码、降低首付比，但在“认房又认贷”背景下，全国平均首付比下降速度明显慢于上一轮地产政策宽松周期。我们观察全国平均首付比（房地产销售资金来源中定金与预收首付款的比例），自 2021 年底至今仅由 70%下降至 67%，而上一轮（2014-2015 年）各地同时执行“认贷不认房”、下调首付比政策时，全国平均首付比是由 70%下降至 63%。究其原因在于当时首套认定政策更松、且居民首套房购买者比例较高，而目前首套认定更严，且居民多数曾有过购房记录、容易被认定为二套，而在后续各地配套“认房不认贷”过程中，参照上一轮放松首套房认定标准后经验，后续全国首付比的增量下调空间仍有 4 个百分点，相当于近两年全国首付比已平均下调的幅度。  但首付比进一步下调已难再明显拉动当前地产销售。在过去三轮地产周期中，只要首付比下调，地产销售增速基本上均会同步明显改善，较为典型的就是 09-10 年以及 14-15年。但从 2022 年以来，全国平均首付比持续下降，但地产销售增速却并未呈现出明显走高的历史规律，反而却持续探底，目前仍处于-20%左右的较低区间，而政策放松与实际效果的背离，表面在于当前房价回落过程中居民购房预期磨底，背后实际原因在于城镇化快速降速、城镇内部购房适龄人口增速下行后，地产刚需增长放缓。  房地产调控“两难”下的未来政策抓手。目前房地产调控与稳增长面临两难：其一，政策需要持续发力。我们上文领先指标显示，明年下半年地产投资内生压力更大，后者是直接影响 GDP 的指标，考虑到销售向投资传导有时滞，因此稳定地产需求的政策从目前至明年上半年需要持续加码。其二，政策效果大打折扣。在新的房地产供求形势下，地产刚需增速的放缓难以由短期地产与货币政策扭转。房价下行影响居民预期、提前还贷。 1）因此，未来地产调控政策在短期和中期需要有不同的侧重，短期重点在于“松绑”，让之前因各种制度政策约束的刚需释放，同时合理降低居民信贷成本、促进改善性需求。可以期待限购限售政策进一步优化、认房不认贷地方配套加快、存量房贷利率下调等。 2）中期仍需推动新一轮工业化释放城镇化空间、配合户籍制度改革，扭转人口流动类刚需下行的趋势，同时壮大中等收入群体规模，促进改善型需求。我国户籍人口城镇化率仅47%、低于可比国家相同阶段（70%）。我国城镇化在工业化时期速度较快快，但过去十年服务业化时期增速开始大幅放缓。而目前政策重新强调制造强国、新一轮工业化，有望释放城镇化空间。此外，我国中等收入群体占比（30%左右）也低于“橄榄型”分布要求（60%），也是未来我国消费内需和地产改善性需求的最重要来源。  风险提示：稳增长政策出台速度不及预期，工业化推进速度慢于预期。。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 宏观研究 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 13 页 简单金融 成就梦想 周话题：“认房不认贷”的潜在效果几何？ 1. 时隔六年再度全面放宽“认房不认贷” 8 月 25 日，据新华社报道，住建部、央行、金融监管总局三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。据新华社报道，记者 25 日从住房和城乡建设部获悉，近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。 也是 2016-2017 年各地重新执行“认房又认贷”政策后，六年来首次全面放宽首套商贷“认房不认贷”政策，此前郑州已提前放宽，但大部分一二线城市仍在执行“认房又认贷”。2014 年为稳定房地产，9 月央行联合银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对首套房再启“认贷不认房”界定标准，此后各地方陆续出台政策予以配合。但伴随 2016 年中央“房住不炒”基调正式提出，上海于 2016 年底重启“认房又认贷”模式，2017 年各个地方也开始收紧政策，包括限购限售、认房又认贷、提高首付比等等。2019 年初国管公积金贷款也采取“认房又认贷” 二套房首付比不低于六成。而本次政策放松，是近六年来首次全面放宽商贷“认房不认贷”政策。此外 8 月初郑州已提前开始执行“认房不认贷”政策。 这是自 7 月政治局会议定调优化房地产需求侧政策、7 月底住建部首提“认房不认贷”后，具体政策细则的落地，目的也是为了稳定当期地产销售、对冲远期地产投资更大的下行压力。当前房地产企业拉长施工周期，新开工向投资传导时滞拉长至近 3 年，目前支撑地产投资的更多为存量房复工建设，这也是为何整体地产投资持续高于新房投资增速（新开工）。但伴随前期停工的项目陆续复工、施工、竣工，存量房投资对整体地产投资的支撑效果将减弱，我们领先指标显示，2024 年下半年地产投资将重回由新房投资大幅下滑主导的投资新一轮内生压力期。考虑到地产销售向投资的传导存在时滞，若要对冲 2024 年下半年更大的地产投资下行压力，则目前至明年上半年需先针对