中海物业(02669.HK)增值服务表现亮眼，业绩持续超预期增长

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 10 [Table_Page] 公告点评|房地产Ⅱ 证券研究报告 [Table_Title] 【 广 发 地 产 & 海 外 】 中 海 物 业（02669.HK） 增值服务表现亮眼，业绩持续超预期增长 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 业绩超预期增长。公司发布 23H1 业绩公告，收入 66.0 亿元（除特别说明，本报告均为人民币，汇率参考正文首页首段说明），同比+41.0%，归母净利润 6.7 亿元，同比+50.0%，超出 30%增速的长期业绩指引。公司计划中期分红 1.7 亿元，分红率维持 25%。 ⚫ 增值服务表现亮眼。22 年物管收入 47.6 亿元，同比+27%，非业主增值 11.1 亿元，同比+50%，社区增值 6.6 亿元，同比+69%，车位买卖0.8 亿元，同比-17%。物管保持稳健增速，而两大增值服务是亮点。 ⚫ 外拓持续突破，物管毛利率回升。23H1 年公司在管面积 3.6 亿平米（同比+26.5%），净增 4300 万平米，其中关联方贡献 1090 万平米，稳步增长，外拓贡献 3210 万平米，其中公建物业 1940 万平米。23H1 公司外拓合约面积 5818 万平米，再创上市以来半年度外拓新高。后续来看，23-25 年预计公司在管面积 CAGR 有望达到 20%。公司加大外包比例，叠加防疫开支减少，23H1 物管毛利率 14.7%，同比+1.6pct。 ⚫ 非业主外拓实力强劲，社区增值服务深度提高。23H1 非业主增值同比+3.7 亿元，其中工程服务同比+2.4 亿元，案场类服务+1.0 亿元，其他服务+0.4 亿元。由于工程服务毛利率较低，非业主毛利增长 31.5%。公司过去社区增值发展较少，基数较低，23H1 平均单位住宅面积收入坪效增长至 5.2 元/平米（21-22 年均稳定在 3.6 元/平米），服务深度大幅提高。23H1 社区增值毛利率 29.4%，同比小幅-0.9pct，基本稳定。 ⚫ 盈利预测与投资建议。中海地产保驾护航，公司外拓持续发力，增值服务逐步贡献成果。预计 23/24 年归母净利润 15.3/18.3 亿元，维持合理价值 14.93 港元/股不变，对应 23/24PE 29/25x，给予“买入”评级。 ⚫ 风险提示。房地产下行；市场竞争加剧；外拓及增值服务不及预期等。 盈利预测：（除特别说明，本报告货币均为人民币） [Table_Finance] 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 7,720 11,335 13,908 16,419 19,075 增长率（%） 40.1% 46.8% 22.7% 18.1% 16.2% EBITDA（百万元） 1134 1588 2150 2,560 3,003 归母净利润（百万元） 804 1137 1534 1,832 2,155 增长率（%） 36.5% 41.4% 34.9% 19.4% 17.6% EPS（元/股） 0.24 0.35 0.47 0.56 0.66 市盈率（x） 33.70 23.84 17.68 14.80 12.58 ROE（%） 32.8% 35.3% 35.8% 33.0% 30.6% EV/EBITDA（x） 23.89 17.11 12.64 10.61 9.05 数据来源：公司财务报表，广发证券发展研究中心 [Table_Invest] 公司评级 买入 当前价格 8.98 港元 合理价值 14.93 港元 前次评级 买入 报告日期 2023-08-23 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 欧阳喆 SAC 执证号：S0260522070002 021-38003641 ouyangzhe@gf.com.cn 请注意，乐加栋,欧阳喆并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 【广发地产&海外】中海物业（02669.HK）:高质量外拓持续突破，业绩超预期增长 2023-03-25 【广发地产&海外】中海物业（02669.HK）:优质物企深度系列（二）：多业态均衡发展，高速增长重振雄风 2022-11-30 [Table_Contacts] -37%-21%-6%9%25%40%08/2210/2212/2202/2304/2306/23中海物业恒生指数 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 10 [Table_PageText] 中海物业|公告点评 一、业绩超预期增长，利润率有所回升 中海物业发布2023年中期业绩公告，23H1实现收入66.0亿元（公司报表货币为港币，本报告除特别说明，均按报表日汇率换算成人民币，23H1报表日港元兑人民币汇率为0.9220，22H1报表日汇率为0.8552），同比+32.8%，毛利10.6亿元，同比+41.0%，毛利率16.0%，同比+0.9pct，归母净利润6.7亿元，同比+50.0%（23H1年人民币相较于港币贬值，港币计价的归母净利润同比+39.2%），超出30%的长期业绩增速指引。 23年中期公司计划分红1.7亿元（中期股息），分红率25%，与历史水平一致。 整体来看，公司23H1实现了收入的高速增长和利润率的边际改善。两大增值服务的高速增长推动了收入高增长，也对毛利率的结构性回升起到了关键作用，公司毛利率逆转了18年以来的持续下滑趋势。销管费用率在低水平上持续控制，23H1销管费用率2.9%，同比-1.0pct，最终促成了归母净利润高达50%的增速。 表1：中海物业利润表概览 人民币 19 20 21 22 22 同比 22H1 22H2 23H1 23H1 同比 23H1 环比 营业收入（亿元） 49.0 55.1 77.2 113.3 46.8% 49.7 63.6 66.0 32.8% 3.8% 同比（%） 33.8% 12.5% 40.1% 46.8% 39.1% 53.5% 32.8% 整体毛利率（%） 20.0% 18.3% 17.4% 15.9% -1.5% 15.1% 16.6% 16.0% 0.9% 毛利（亿元） 9.8 10.1 13.4 18.0 34.5% 7.5 10.5 10.6 41.0% 0.3% 销管费用(亿元) 3.5 2.9 3.5 4.2 18.7% 1.9 2.3 1.9 -0.5% -16.5% 销管费用率（%） 7.2% 5.2% 4.5% 3