龙湖集团(00960.HK)经营性业务持续发力，利润结构优化

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年08月21日买 入龙湖集团（00960.HK）经营性业务持续发力，利润结构优化核心观点公司研究·海外公司财报点评房地产·房地产开发证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002基础数据投资评级买入(维持)合理估值收盘价16.54 港元总市值/流通市值104892/104892 百万港元52 周最高价/最低价28.37/6.78 港元近 3 个月日均成交额412.62 百万港元市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《龙湖集团（00960.HK）-稳健经营，多航道发力》 ——2023-03-21《龙湖集团（00960.HK）-民企债券融资支持落地，融资渠道逐步打开》 ——2022-11-11《龙湖集团（00960.HK）-稳健如初，不惧周期》 ——2022-08-26《龙湖集团（00960.HK）-有所不为方能无惧周期》 ——2022-03-28《龙湖集团-00960.HK-重大事件快评：拟分拆龙湖智创生活，持续巩固行业领先地位》 ——2022-01-10核心净利增长 0.6%，利润结构优化。2023 上半年公司实现营业收入 620 亿元，同比下降 35%；实现归母净利润 81 亿元，同比增长 8%；剔除公平价值变动等影响后实现核心净利润 65.9 亿元，同比增长 0.6%。分不同业务看，公司物业开发业务实现收入 499 亿元，同比下降 40%；运营收入 63 亿元，同比增长 8%；服务收入 58 亿元，同比增长 13%。上半年公司经营性业务收入占比约 20%，利润占比过半，利润结构更加优化。销售稳增，高能级城市土储充足。2023 上半年公司实现销售面积 580 万平方米，同比增长 12%；实现销售金额 985 亿元，同比增长 15%；其中长三角、西部、环渤海、华南及华中片区销售额分别占比 30%、26%、23%、12%、9%，一、二线城市销售占比达 95%。公司销售回款率达 100%。2023 上半年公司在西安、济南、苏州、长沙、成都等核心城市获取 20 个优质项目，总建面 257万平方米，权益地价 180 亿元。截至 2023 上半年末，公司拥有土储合计 5489万平方米，权益面积 3816 万平方米，土地储备平均成本为每平方米 5027 元。按区域划分，公司土储中环渤海、西部、长三角、华中和华南地区分别占比31%、25%、20%、14%、10%，高能级土储占总面积的 83%。财务稳健，债务结构安全。截至 2023 上半年末，公司净负债率为 57%，剔除预收账款后的资产负债率为 62%，剔除预售资金监管及受限资金后的现金短债比为 1.27 倍，三道红线指标稳居“绿档”。2023 上半年公司平均融资成本为 4.26%，平均贷款年限为 7.2 年。在负债结构上，公司一年到期的短债占比 18%，境外债务占比 22%。风险提示：行业基本面下行超预期，政策转暖力度不及预期。投资建议：公司作为优质标杆民企，秉承底线思维，运营始终保持稳健，在当前地产开发下行的大背景下通过经营性业务持续发力，实现持续高质量的增长。预计公司 23-25 年归母净利分别为 248.7 亿元、254.8、267.0 亿元，对应 EPS 分别为 3.92、4.02、4.21 元，对应 PE 分别为 3.5、3.4、3.3X，维持“买入”评级。盈利预测和财务指标202120222023E2024E2025E营业收入(百万元)223,375250,565251,818255,595286,522(+/-%)21.0%12.2%0.5%1.5%12.1%净利润(百万元)23,85424,36224,87625,48126,695(+/-%)19.3%2.1%2.1%2.4%4.8%每股收益（元）3.763.843.924.024.21EBITMargin25.2%21.0%23.8%23.7%21.9%净资产收益率（ROE）20.4%18.2%16.6%15.3%14.5%市盈率（PE）3.63.63.53.43.3EV/EBITDA13.212.211.811.112.1市净率（PB）0.700.610.550.500.45资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测注：摊薄每股收益按最新总股本计算请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2核心净利增长 0.6%，利润结构优化。2023 上半年公司实现营业收入 620 亿元，同比下降 35%；实现归母净利润 81 亿元，同比增长 8%；剔除公平价值变动等影响后实现核心净利润 65.9 亿元，同比增长 0.6%。分不同业务看，公司物业开发业务实现收入 499 亿元，同比下降 40%；运营收入 63 亿元，同比增长 8%；服务收入58 亿元，同比增长 13%。上半年公司经营性业务收入占比约 20%，利润占比过半，利润结构更加优化。图1：龙湖集团营业收入及增速图2：龙湖集团核心净利润及增速资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理销售稳增，高能级城市土储充足。2023 上半年公司实现销售面积 580 万平方米，同比增长 12%；实现销售金额 985 亿元，同比增长 15%；其中长三角、西部、环渤海、华南及华中片区销售额分别占比 30%、26%、23%、12%、9%，一、二线城市销售占比达 95%。公司销售回款率达 100%。2023 上半年公司在西安、济南、苏州、长沙、成都等核心城市获取 20 个优质项目，总建面 257 万平方米，权益地价 180亿元。截至 2023 上半年末，公司拥有土储合计 5489 万平方米，权益面积 3816万平方米，土地储备平均成本为每平方米 5027 元。按区域划分，公司土储中环渤海、西部、长三角、华中和华南地区分别占比 31%、25%、20%、14%、10%，高能级土储占总面积的 83%。图3：公司销售额及增速图4：公司销售面积及增速资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理财务稳健，债务结构安全。截至 2023 上半年末，公司净负债率为 57%，剔除预收账款后的资产负债率为 62%，剔除预售资金监管及受限资金后的现金短债比为1.27 倍，三道红线指标稳居“绿档”。2023 上半年公司平均融资成本为 4.26%，平均贷款年限为 7.2 年。在负债结构上，公司一年到期的短债占比 18%，境外债请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3务占比 22%。投资建议：公司作为优质标杆民企，秉承底线思维，运营始终保持稳健，在当前地产开发下行的大背景下通过经营性业务持续发力，实现持续高质量的增长。预计公司23-25 年归母净利分别为