REITs二季报及行情点评：如何看近期的公募REITs市场？

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告|固定收益研究 2023 年 08 月 08 日 固定收益点评 如何看近期的公募 REITs 市场？--REITs 二季报及行情点评 回顾 REITs 季报发布前后的行情，季报发布前政策利好叠加部分业绩较优的产品提前发布业绩预告，呈现普涨的态势。季报发布当天不同 REITs 表现涨跌互现，季报发布后整体二级价格因二季报表现不同而分化，尤其是跟随可供分配现金流完成的情况。季报发布前两周，7 月 5 日晚间，多家基金管理人纷纷发布公告称，公司旗下部分 FOF 基金将公募 REITs 纳入投资范围，市场情绪扭转。同时，13 只REITs 在 7 月 3 日到 7 月 13 日（季报发布前一周到两周的时间）期间首次发布经营预告，叠加效应导致 REITs 季报发布前两周，板块普涨，且高速板块涨幅居前。虽然公募 REITs 市场整体对于基本面表现钝化，但季报后仍有短期的季报行情。发布季报当天根据季报情况板块分化。跌幅最大的为华安张江光大 REIT、建信中关村 REIT，当日下跌 3.66%、2.33%。由于二季度招租进展低于预期，华安张江光大 REIT 首发项目张江光大园项目出租率环比一季度持平，为 70.57%，新项目不考虑哲库退租，出租率为 94.05%；建信中关村 REIT 甚至出租率环比一季度进一步下探，引发抛盘。其次为中国交建 REIT，由于恢复不及预期，可供分配现金流完成度较低。表现较好的为鹏华深圳能源 REIT、普洛斯 REIT 和临港创新产业REIT。季报发布后一周的时间，仍处在季报行情中，根据季报表现（尤其是可供分配现金流完成度情况）有所分化。季报发布后第二周，市场情绪好转，且保障房及仓储这类债性更强的产品表现更好。 从成交情况热度来看，二季度整体维持低位，近期成交换手有所提振，但目前增量资金进场有限，后续仍需观察增量资金行为。一季报发布前后，整体 REITs 板块的换手率一度到 0.5%附近，7 月 6 日以来，公募 REITs 市场在 FOF 进场等政策利好下情绪好转，换手率明显提升至 1%上下。我们分别计算了 2023 年预期可供分配现金流下、以及实际 H1 年化下的各只产品的派息率。配置盘可结合派息率及 IRR情况进行选择，方向上推荐关注整体景气度较好的能源类 REITs、生态环保类REITs、以及经营更为稳定的保障房类 REITs。 从 Q2 EBITDA 完成度来看，27 只 REITs 中，19 只超额完成，8 只低于预期。高速类表现较弱，7 只产品中，仅有国金中国铁建高速 REIT 和华泰江苏交控 REIT两只完成预期。另外建信中关村由于招租不及预期，单季度完成度只有 65.24%。表现最好的是鹏华深圳能源 REIT。 从 Q2 可供分配收益完成情况来看，27 只 REITs 可供分配现金流中，15 只超额完成，12 只低于预期，整体产权类表现优于特许经营权类，保障房、仓储类资产表现稳定性突出。具体来看，高速公路类 REITs 二季度整体通行量环比下降，7只中 5 只未完成预期，仅国金铁建 REIT、浙商沪杭甬 REIT 超额完成。生态环保类 REITs 中，中航首钢绿能 REIT 受到北京暴雨影响，需观察后续恢复进展。园区类 REITs 经营表现分化较大，其中张江光大 REIT、建信中关村 REIT 出租率二季报均未企稳，关注后续招租进展。其他二线城市产业园 REITs 表现尚可，厂房REITs 经营表现稳健。仓储类、保障房类 REITs 均超额完成，运营情况继续维持稳定。能源类 REITs 整体运营情况较好，京能光伏 REIT 和国电投新能源 REIT 应收账款占用较大，若将应收回收，可供分配现金流也为超额完成。 风险提示：政策不及预期、项目运营超预期、披露口径偏差。 作者 分析师 杨业伟 执业证书编号：S0680520050001 邮箱：yangyewei@gszq.com 研究助理 张明明 执业证书编号：S0680121070002 邮箱：zhangmingming3653@gszq.com 相关研究 1、《固定收益定期：强债回归》2023-08-06 2、《可转债产业链分布大图谱——8 月版》2023-08-05 3、《固定收益定期：市场再加杠杆，存单利率下行——流动性和机构行为跟踪》2023-08-05 4、《固定收益专题：货币政策的空间——基于海外央行的经验》2023-08-04 5、《固定收益专题：地方政府债务的规模与压力——读懂地方政府债务系列（一）》2023-08-04 2023 年 08 月 08 日 P.2请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、二季报行情演进及后续展望 .............................................................................................................................. 3 二、二季报经营情况：高速环比弱化，产权类分化，清洁能源超预期 ....................................................................... 10 三、二季报可供分配情况：保障房、仓储类稳定性突出 ........................................................................................... 12 四、具体项目经营情况梳理 ................................................................................................................................... 14 4.1 高速公路类 REITs ..................................................................................................................................... 14 4.2 生态环保类 REITs ..................................................................................................................................... 16 4.3 园区类 REITs ............................................................................................................................................ 17 4.4 仓储物流类 REITs ....................................