房地产开发行业2023W32：本周新房成交面积同比-35.1%，基本面疲弱静待核心城市政策落地

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业周报 2023 年 08 月 13 日 房地产开发 2023W32：本周新房成交面积同比-35.1%，基本面疲弱静待核心城市政策落地 7 月居民中长期贷款重回负增，基本面持续疲弱静待核心城市政策落地。2023年 7 月新增居民户中长期贷款为-672 亿元，同比少增 2158 亿元，占当月新增居民中长期贷款比重降至-19.4%，为近年来最低值。7 月居民按揭贷款重回负增，指向当前房地产市场基本面依然疲弱，7 月我们跟踪的样本 30 城成交面积同比-34.8%，量能创今年以来月度成交新低；部分居民提前还贷的行为也拖累按揭贷款负增，7 月居民户存款减少 8093 亿元，同比少增 4713 亿元。我们认为，在 7 月政治局会议定调房地产未来政策方向后，核心城市进一步的宽松政策有望对市场产生积极的作用。但房地产市场基本面的企稳修复往往是滞后于宽松数月的，需关注核心城市具体落地政策的力度及宽松节奏。 碧桂园 11 只债券停牌。碧桂园于 8 月 10 日发布盈利警告，公司预计 2023H1净利润亏损 450-550 亿元，而 2022 同期实现盈利 19.1 亿元。公司在销售萎靡、融资受阻的环境下，流动性持续承压，公司于 8 月 12 日晚间发布多则公告，其 11 只债券将于 8 月 14 日起停牌，合计规模达 157 亿元。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.6%，落后沪深 300 指数1.19 个百分点，在 29 个中信行业板块排名中位列第 27 名。本周上涨个股共17 支，较上周减少 86 支，下跌股数为 106 支。 新房：本周 30 个城市新房成交面积为 154.2 万平方米，环比下降 25.7%，同比下降 35.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为 39.5 万方，环比-30.8%，同比-31.6%；样本二线城市为 89.0 万方，环比-19.3%，同比-33.1%；样本三线城市为 25.7 万方，环比-35.8%，同比-45.2%。从今年累计32 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 9134.6 万方，同比-3.2%；一线城市为 2131.6 万方，同比 11.3%；二线城市为 5115.2 万方，同比-8.3%；三线城市为 1887.8 万方，同比-3.0%。 二手房：本周我们跟踪的 13 个样本城市二手房成交面积合计 97.8 万方，环比增长 7.7%，同比增长 0.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为25.2 万方，环比 6.5%；样本二线城市为 46.0 万方，环比 6.1%；样本三线城市为 26.6 万方，环比 11.8%。 信用债：本周共发行房企信用债 17 只，环比增加 3 只；发行规模共计 108.69亿元，环比增加 16.69 亿元，总偿还量 187.41 亿元，环比增加 40.25 亿元，净融资额为-78.72 亿元，环比减少 23.56 亿元。 投资建议：中国房地产走过 2021 年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们认为有必要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优，A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科 A、金地集团；H 股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）；3、物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面下行引发连锁反应。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 研究助理 夏陶 执业证书编号：S0680122080038 邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2023W31：7 月销售创今年以来最低点，托底市场关键在于核心城市放松》2023-08-06 2、《房地产开发：百强房企月度销售报告：7 月百强权益销售额同环比均降 36%，市场加速下探》2023-08-01 3、《房地产开发：2023W30：暖风忽至，政策进一步宽松的起点——近期地产政策点评》2023-07-30 -32%-16%0%16%2022-082022-122023-042023-08房地产开发沪深300 2023 年 08 月 13 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.7 月居民中长期贷款重回负增，碧桂园多只债券停牌 ............................................................................................... 3 2.行情回顾 ............................................................................................................................................................. 3 3.重点城市新房二手房成交跟踪 ............................................................................................................................... 6 3.1 新房成交（商品住宅口径） ......................................................................................................................... 6 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ...................................................................................................................... 7 4.重点公司境内信用债情况 ...................................................................................................................................... 9 5.本周政策回顾 ..................................................