房地产及物管行业23年第32周周报：成交维持低位，关注政策环境改善

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 29 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产及物管行业 23 年第 32 周周报 成交维持低位，关注政策环境改善 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 本周政策情况：政策出台预期提升，“四限”仍在边际放松。据经济观察网，北上广深的房地产政策调控优化会议即将在 8 月召开，预期一线城市将于近期出台四限放松政策。据证券时报，证监会召集部分房企和金融机构线上会议，主要涉及房企销售、债务情况及融资需求，目前22 年下半年出台的供给端支持政策仍在持续发力，房企融资环境维持温和状态。地方层面，本周改善政策仍呈现单次力度弱的特点，杭州两街道加入“限购放宽圈”，长沙人才限购边际放松，金华全面取消限售。 ⚫ 本周基本面情况：政策观望叠加推盘不足，新房成交热度边际回落。本周 56 城新房成交面积环比下降 20.6%，同比下降 27.4%，成交热度边际回落，其中一线、二线、三四线分别环比下降 37.3%、17.0%、15.9%，一线下滑较为明显，强政策预期下购房者观望情绪加重，叠加推盘不足，拖累成交表现；13 城二手房环比上升 1.6%，同比下降 0.7%，二手房成交热度较为平稳。推盘方面，11 城单周商品房推盘面积环比下降 4.7%，同比下降 25.4%。景气度方面，本周商品房批售比（MA3）为 1.02，环比上升 0.01，去化周期边际上行至 25.12 个月。 ⚫ 本周土地情况：土地成交回升，景气度边际修复。本周商住土地成交面积环比上升 128.4%，同比上升 3.8%，出让金环比上升 171.8%，同比上升 40.2%。23 年前 32 周商住土地累计成交面积同比下降 24.3%，出让金同比下降 20.0%。第 32 周商住土地供销比（MA3）为 1.30，环比下降 0.10，景气度边际修复。 ⚫ 开发板块观点：成交维持低位，关注政策环境改善。本周新房成交规模环比回落超 20%，单周成交占 23 年周均规模仅 68%，企业也反馈 7月市场来访热度降至年初以来最低，8 月初虽受政策转向等影响部分城市到访量有所提升，但由于实际政策尚未落地，观望情绪依然浓厚，来访转化率依然维持低位。从央行数据来看，7 月居民中长期贷款净减少672 亿元，在 6 月短暂修复后再度回落，金融端数据与需求端成交表现一致。而从政策端来看，总体政策实际落地频次及力度相对较小，未来市场景气度改善仍需政策进一步加强。推荐关注后续政策落地情况及市场表现，关注具备货值及金融资源优势的房企经营及估值弹性。 ⚫ 物业板块观点：板块大幅下滑，民企龙头跌幅较大。本周恒生指下降2.4%，物业板块平均下降 6.9%，其中龙头央国企下降 5.0%，龙头未违约民企下降 11.9%，龙头违约民企下降 15.0%，物业板块整体动态PE9.9x，处于 20 年以来 2.1%分位。 ⚫ 风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2023-08-13 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 分析师： 欧阳喆 SAC 执证号：S0260522070002 021-38003641 ouyangzhe@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼,欧阳喆并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 李怡慧 021-38003636 liyihui@gf.com.cn -16%-11%-5%0%6%12%08/2210/2212/2202/2304/2306/23房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 29 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 万科 A 000002.SZ 人民币 14.60 2023/5/1 买入 22.30 1.90 1.92 7.2 7.1 7.0 9.6 8.3% 7.7% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 13.50 2023/7/16 买入 17.91 1.00 1.94 14.6 7.5 8.1 5.0 7.1% 12.1% 新城控股 601155.SH 人民币 15.44 2023/4/11 买入 21.94 1.55 1.77 10.0 8.7 5.9 6.3 5.6% 6.0% 金地集团 600383.SH 人民币 8.21 2023/5/9 买入 13.76 1.16 1.24 7.1 6.6 7.3 9.2 7.5% 7.4% 建发股份 600153.SH 人民币 11.02 2023/7/6 买入 18.38 2.18 2.48 5.0 4.4 2.6 2.6 9.9% 10.1% 华发股份 600325.SH 人民币 10.79 2023/7/12 买入 14.01 1.56 1.60 6.9 6.8 6.8 2.0 27.8% 2.5% 滨江集团 002244.SZ 人民币 10.05 2023/5/5 买入 14.02 1.44 1.72 7.0 5.8 3.5 2.7 16.0% 15.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.67 2022/5/5 买入 3.54 0.33 0.37 8.0 7.1 32.2 31.9 6.1% 6.4% 金融街 000402.SZ 人民币 4.97 2022/4/14 买入 10.39 0.57 0.62 8.7 8.0 26.6 24.8 4.2% 4.4% 首开股份 600376.SH 人民币 4.78 2023/5/3 买入 5.84 0.13 0.31 36.7 15.5 20.3 18.3 1.2% 2.8% 万科企业 022