房地产行业周报(2023年第32周)：新房销售环比下行，多地持续发布优化政策

房地产开发 / 行业投资策略周报 / 2023.08.12 请阅读最后一页的重要声明！ 房地产行业周报（2023 年第 32 周） 证券研究报告 投资评级:看好(维持) 最近 12 月市场表现 分析师 毕春晖 SAC 证书编号：S0160522070001 bich@ctsec.com 联系人 欧阳之光 oyzg@ctsec.com 联系人 吴梦茹 wumr@ctsec.com 相关报告 1. 《房地产行业周报（2023 年第 28 周）》 2023-07-17 2.《房地产行业周报（2023 年第 27 周）》 2023-07-10 3. 《房地产行业周报（2023 年第 26 周）》 2023-07-06 4. 《房地产行业周报（2023 年第 25 周）》 2023-06-23 5. 《房地产行业周报（2023 年第 24 周）》 2023-06-18 6. 《房地产行业周报（2023 年第 23 周）》 2023-06-11 新房销售环比下行，多地持续发布优化政策 核心观点 ❖ 本周板块回顾：本周申万房地产指数下跌 4.21%，沪深 300 指数下跌 1.12%，板块跑输沪深 300 指数 3.09pct，在 31 个板块中排第 30 位。 ❖ 行业数据回顾：本周 30 大中城市商品房成交面积 166 万平米，环比-30.6%，同比-30.1%。细分城市能级来看，30 大中城市中，一线城市商品房成交面积41 万平米，环比-34.7%，同比-34.4%；二线城市商品房成交面积 86 万平米，环比-30.5%，同比-31.1%；三线城市商品房成交面积 39 万平米，环比-26.1%，同比-22.1%。各能级城市成交同环比均出现回落。二手房市场方面，我们重点监测的 14 城二手房成交面积 138 万平米，环比+6.2%，同比-0.1%。细分城市能级来看，2 个一线城市二手房成交面积 25 万平米，环比-5.1%，同比-18.3%；9 个二线城市二手房成交面积 108 万平米，环比+11.1%，同比+6.0%；3 个三四线城市二手房成交面积 6 万平米，环比-18.0%，同比-10.2%。二线城市表现较好，同环比均上涨。库存方面，一线城市中上海库存环比+5.2%。从去化周期来看，上海表现较为突出，3 个月移动平均去化周期分别为 4.70 个月，其余城市去化周期仍然较长。土地市场方面，一线城市住宅用地成交 2 宗，平均溢价率均为 8.31%；二线城市合计成交住宅用地 41 宗，总规划建面 328.37 万方，土地出让金 325.95 亿元，平均溢价率 2.33%；三四线城市共计成交住宅用地56 宗，商办用地 106 宗，平均溢价率分别为 2.42%、5.34%。 ❖ 本周政策情况：8 月 7 日，河南省人民政府办公厅发布《关于印发持续扩大消费若干政策措施的通知》，其中提出，支持各地因城施策，持续完善购房补贴等促进住房消费健康发展政策。提出对符合条件的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。同时，完善二套房认定标准，未实施限购措施的城市，拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房时执行首套房贷款政策。8 月 9 日，江苏省发改委网站发布关于公开征求《关于促进全省经济持续回升向好助力高质量发展继续走在前列的若干政策措施》（征求意见稿）意见的公告。里面谈到除南京、苏州市区外，拟全面取消落户限制政策；落实降低首付及贷款利率等。 ❖ 重点公司跟踪：8 月至今我们跟踪的重点企业中，共拿地 8 块，总土地出让金 104.25 亿元，其中上海 1 块、郑州 1 块、苏州 3 块、杭州 1 块、北京 1 块、南昌 1 块。拿地企业为华润置地、万科企业、保利发展、建发地产和招商蛇口。本周我们重点跟踪的房企中，招商蛇口发行 13 亿元超短期融资券，期限0.49 年，票面利率 2.26%。 ❖ 投资建议：销售表现上，本周新房市场成交同环比均出现下跌，二手房市场上二线城市表现相对较好。去化表现上，以上海表现最佳，三四线城市去化仍然显著慢于高能级城市。拿地端，除央国企外，混合制企业万科在郑州、北京分别获取 1 宗地块。政策端，继 7 月 24 日中央政治局会议后，各地仍在陆续-17%-11%-5%1%6%12%房地产开发沪深300上证指数 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 行业投资策略周报/证券研究报告 发布优化政策以促进房地产市场平稳发展。我们认为未来一段时间政策环境仍然有望持续保持宽松。我们仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 ❖ 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表 1：重点公司投资评级: 代码 公司 总市值（亿元人民币） 收盘价（08.10） EPS（元） PE 投资评级 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 001979.SZ 招商蛇口 1,136 13.62 0.41 0.79 1.20 33.22 17.33 11.36 未覆盖 600048.SH 保利发展 1,691 14.13 1.53 1.72 1.95 9.24 8.20 7.23 未覆盖 600325.SH 华发股份 229 10.81 1.12 1.40 1.57 9.65 7.74 6.89 未覆盖 600153.SH 建发股份 333 11.08 1.93 2.44 2.76 5.74 4.55 4.02 未覆盖 002244.SZ 滨江集团 315 10.11 1.20 1.44 1.73 8.43 7.00 5.83 未覆盖 0123.HK 越秀地产 361 9.79 1.28 1.08 1.23 7.67 9.08 7.95 未覆盖 0688.HK 中国海外发展 1,733 17.30 2.13 2.44 2.76 8.12 7.10 6.27 未覆盖 0960.HK 龙湖集团 1,027 17.70 4.08 3.93 4.12 4.34 4.50 4.30 未覆盖 数据来源：wind 数据，财通证券研究所 注：越秀地产、中国海外发展及龙湖集团收盘价为港币，2023 年及 2024 年预测值为 wind 一致性预测 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 3 行业投资策略周报/证券研究报告 1 第 32 周板块行情回顾 ............................................................................................................................. 5 1.1 第 32 周行业指数表现 ..............................................................................