房地产行业专题研究-海外：2023上半年美国住宅市场回顾

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 海外：2023 上半年美国住宅市场回顾 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 2023 年 8 月 03 日│中国内地 专题研究 回顾：供应充足、居家办公、政策及开发商促销支持新屋阶段性回暖 2023 上半年，美国总房屋成交套数 247 万套，同比-22%，其中新屋表现优于成屋，对于美国新屋市场的阶段性复苏现象，我们认为可能由以下原因导致：1）新屋供给相比成屋更加充足，导致部分未满足需求从成屋市场流入新建住宅市场；2）居家办公的发展趋势一定程度上刺激了房屋购买需求；3）住房自有率水平较低，政府对首次购房者政策支持更加有效；4）开发商方面提供更多优惠促销活动，新屋吸引力有所提升。 销售：新屋成交有所修复，成屋销售依然较弱 进入 2023 年，新屋销售市场有所修复，成屋市场依然表现较弱。1-6 月，美国新屋累计销售 33 万套，同比-3%，较 2022 全年降幅 17%有所收窄。新屋单月销售同比增速自去年 11 月以来开始止跌，并于今年 4 月开始转正。单月来看，6 月新屋销售 5.8 万套，同比+24%，环比-3%，新屋销售趋势有所修复。成屋方面，1-6 月累计销售 214 万套，同比-24%，较 2022 全年降幅 17%走阔。单月来看，6 月成屋销售 34.7 万套，同比-19%，环比-3%。 价格：新屋和成屋价格仍处于相对高位，当前房价可负担性较低 6 月，美国新屋销售中位价为 41.5 万美元/套，同比-4%，环比持平，新屋价格同比增速从去年 10 月的+17%开始回落，于今年 4 月份开始由正转负，已连续 3 个月负增长。成屋方面，美国成屋销售中位价为 41.0 万美元/套，同比-1%，环比+3%。虽然新屋和成屋价格同比有所回落，但 6 月的新屋和成屋价格分别为该数据 2000 年以来峰值的 84%和 99%，处于历史的相对高位。与之对应的是，高房价背景下美国的住房可负担性明显下降，6 月美国住房购买力指数 93.8，已低于 2006 年次贷危机前的最低值 100.4。 区域：新屋局部分化，成屋整体较弱 23 年上半年美国各区域的新屋销售有所分化，东北部和南部的新屋市场复苏进程快于中西部和西部；新屋供给方面，东北部/中西部/南部/西部的新屋待售套数分别为 3.5/4.5/24.9/10.7 万套，该数据 2000 年以来峰值的50%/66%/59%/66%，对应的去化月数为 10.2/10.2/6.5/9.0 个月。上半年成屋销售整体较弱。我们认为，导致成屋销售市场存在区域差异的部分原因可能在于各区域的经济发展水平存在差异。 风险提示：美联储政策超预期收紧，美国楼市复苏不及预期。 (16)(9)(2)512Aug-22Dec-22Apr-23Jul-23(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 美国 23 年上半年市场成交：新屋有所修复，成屋依然较弱 2022 年初以来，受美联储加息影响，30 年按揭贷款利率从 2021 年 7 月的 2.8%迅速攀升至 2022 年 10 月的 7.1%，触达 2008 年以来的高位。高利率环境下，居民购房意愿持续降低，2022 年，美国总房屋销售量为 572 万套，同比-17%。其中，新屋累计销售 6.4 万套，同比-17%，成屋全年累计销售 508 万套，同比-17%。 2023 上半年，美国总房屋成交套数 247 万套，同比-22%，其中新屋销售表现优于成屋。1-6 月，美国新屋累计销售 33 万套，同比-3%，较 2022 全年降幅 17%有所收窄。新屋单月销售同比增速自去年 11 月以来开始止跌，并于今年 4 月开始转正。单月来看，6 月新屋销售 5.8 万套，同比+24%，环比-3%，新屋销售趋势有所回暖。成屋方面，1-6 月累计销售 214 万套，同比-24%，较 2022 全年降幅 17%走阔。单月来看，6 月成屋销售 34.7 万套，同比-19%，环比-3%，成屋市场依然表现较弱。 图表1： 美国 30 年期抵押贷款固定利率和联邦基金目标利率 图表2： 美国总房屋销售套数和同比增速 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 图表3： 美国新屋销售套数和同比增速 图表4： 美国成屋销售套数和同比增速 资料来源：Wind，华泰研究 资料来源：Wind，华泰研究 0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%2000-012001-012002-012003-012004-012005-012006-012007-012008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-01美国:30年期抵押贷款固定利率美国:联邦基金目标利率-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%0100200300400500600700800900200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120221-6M2023万套美国:总房屋销售量美国:总房屋销售量:同比-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%020406080100120140200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120221-6M2023万套美国:新建住房销售美国:新建住房销售:同比-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%01002003004005006