宏观专题：“认房不认贷”，房地产市场拐点来了吗？

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Main] 证券研究报告 | 宏观专题 2023 年 8 月 3 日 宏观专题 证券分析师 芦哲 姓名 资格编号：S0120521070001 邮箱：luzhe＠tebon.com.cn 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn 联系人 占烁 资格编号：S0120122070060 邮箱：zhanshuo@tebon.com.cn 相关研究 “认房不认贷”，房地产市场拐点来了吗？ [Table_Summary] 投资要点：  核心观点：7 月 24 日政治局会议后，主要部委和一线城市相继发声，预计将落地“认房不认贷”、下调存量房贷利率等政策。我们认为，"认房不认贷"的调整意味着“卖一买一”的首付比例将降低 14%、房贷利率降低 0.83%，将进一步释放改善型的置换需求。但需求释放的持续性尚待政策落地后进一步观察。后续可观察已调整“认房又认贷”的 6 个核心城市购房需求走势，如郑州在去年 3 月取消“认房又认贷”后，经历了“反弹-走弱-再反弹”的三个阶段。  政策层面对房地产供求关系判断的“三步走”：最早是 2022 年 12 月中央经济工作会议，习总书记指出要“深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化”；半年后，7 月 14 日央行发布会、7 月 24 日政治局会议先后指出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，政策需优化调整。  如何理解房地产供求关系的变化：①总量层面从供给短缺走向供求平衡，2010-2020 年我国人均住房从 0.93 间到 1.06 间。②但结构层面仍存在区域性住房短缺。2020 年，尽管城镇整体的人均住房间数达到 1.06，但城镇差异较大。城市地区人均只有 0.99 间住房，总量仍短缺，镇为 1.18 间，供给较为充足。分地区来看，东北地区、京津沪三市、广东、海南等地的城镇人均住房仍然不到 1 间。③国际比较来看，我国目前住房供求关系可对比日本 1970 年左右。日本在 1968 年时，套户比达到 1.01，实现“一户一套”；1968-1973 年，人均住房间数从 0.97 提高到 1.15，跨越“一人一房”。④此外，人口周期变化、城镇化减速都会影响房地产供求关系。  政治局会后，房地产政策落地有哪些跟进：我们研究了相关部门/地区在政治局会后针对房地产政策的表述，发现：（1）“房住不炒”没有被放弃，本次政策调整目的并非简单刺激房地产市场；（2）需求端进一步落地的政策或包括五个方面：①降首付比例；②降低首套房贷利率；③换购住房税费减免；④“认房不认贷”；⑤下调存量房贷利率。其中，“认房不认贷”和下调存量房贷利率是新增政策，其他三项均为存量政策，可能进一步扩大范围。（3）增量政策如何落地？预计将“一城一策”落地，不会是全国“一刀切”。7 月 31 日国常会明确指出“根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措”。（4）一线城市会放松吗？对一线城市而言，我们认为本次政策调整不是 0 和 1 的有无式选择，而是 1 宏观专题 1 / 14 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 到 10 的递进式选择。房地产市场压力更大的广深，政策调整的幅度可能会大于北上。  “认房不认贷”影响几何：（1）目前约 16 个一二线城市仍执行“认房又认贷”，假设全部调整为“认房不认贷”，16 城“卖一买一”的首付比例平均将降低 14%，房贷利率降低 0.83%，将进一步释放改善型的置换需求。（2）但需求释放的持续性要待后续政策落地后进一步观察，可跟踪已调整“认房又认贷”的 6 个核心城市购房需求走势，如郑州在去年 3 月取消“认房又认贷”后，经历了“反弹-走弱-再反弹”的三个阶段。  风险提示： 政策落地节奏慢；一线城市政策的示范效应可能影响其他城市；房地产市场下行超预期，政策也会进一步变动。 宏观专题 2 / 14 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1. 房地产供求关系如何变化 ............................................................................................... 4 1.1. 政策层面对房地产供求关系判断的“三步走” ......................................................... 4 1.2. 如何理解供求关系的变化 ..................................................................................... 5 2. 政策出台后，房地产市场会迎来拐点吗？ ...................................................................... 7 2.1. 政治局会后，房地产政策落地有哪些跟进 ............................................................ 7 2.2. “认房不认贷”影响几何？ ..................................................................................... 10 3. 风险提示 ....................................................................................................................... 13 宏观专题 3 / 14 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图表目录 图 1：政策层面对房地产供求关系判断的“三步走” ..................................................