房地产行业深度研究报告：放松的边界

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2023 年 8 月 1 日 房地产行业深度研究报告 推荐 （维持） 放松的边界  北京、上海仍保持全国最严格的限购、限贷政策，外围区域有较大放松空间。1）限购层面，北京、上海仍严格保持限购，外地户籍需缴纳 5 年社保/个税才具备购房资格。目前北京仅解除通州台湖、马驹桥“双限购”，即居民只需要满足北京市购房资格（京籍、非京籍满 5 年社保或个税），便可购买两地区新房和二手房；上海临港新片区降低非沪籍居民的购房门槛，仅需缴纳 1 年社保/个税即可购 1 套新房。2）限贷层面，北京、上海严格执行个人住房贷款“认房又认贷”，上海首套房、二套房（非普宅）最低首付比分别为 35%、70%；北京首套房（非普宅）、二套房（非普宅）最低首付比分别为 40%、80%，且全市层面限贷政策一致。  新房市场内热外冷，核心区政策宽松有约束，政策可能偏向于远郊区的调整。1）从北京、上海新房供给来看，郊区盘供给、小面积户型占比较高，而当前需求集中在核心区释放，改善性需求仍然呈现出供给相对短缺状态，新房存在供需错配问题。2）供需错配导致市场冷热分化明显，核心区保持较高认筹率/去化率，如上海 2023 年上半年外环内新盘平均认筹率仍在 200%以上，外围区域有一定下滑。3）新房库存主要集中在城市外围区域，核心区库存较低，并不存在去库存压力，截止 2023 年 5 月，北京郊区新房库存占比达 73%；上海新房库存集中在外郊环、郊环外，如临港新城新房库存约 5400 套，金山库存约 2600 套。  北京、上海 2023 年 1-5 月商品住宅销售市场表现较好，可能会导致未来政策放松周期比较长，需更长时间观察销售市场表现。1）2023 年 1-5 月北京商品住宅销售面积同比上涨 35%，成交金额同比上涨 36%；上海商品住宅销售面积同比增加 36%，销售金额同比增加 50%，主要原因是 2022 年同期上海受疫情影响基数较低，但即使与市场较好的 2021 年对比，2023 年 1-5 月住宅销售面积仍有 11%增幅，销售金额增幅 17%。2）从新房价格指数来看，近年来北京、上海新房房价均保持稳定微增态势，2023 年 6 月同比上涨分别为 3.5%、4.8%。  本轮北京、上海二手房面临的是挂牌量高企而成交量走低的问题，最终可能通过二手房价自然调整解决，二手房凸显性价比后承接居民购房需求，而非政策刺激热度提升。1）本轮北京、上海二手房挂牌量高企的核心原因是存量刚需盘过剩，截止 2023 年 5 月底，北京二手挂牌房源中，600 万以下房源占比 63%。2）存量刚需盘较多导致二手房去化有一定困难，2023 年年初由于前期积压的需求集中释放，北京、上海二手房成交量小幅回暖，但 5、6 月以来明显回落，需求端动力难以持续。由于二手房的问题更多是刚需盘结构性过剩的问题，全市层面实质性放松可能会导致改善盘价格进一步提升，或进一步提升土地市场热度，可能需要更精细化的政策对刚需盘进行支撑。  投资建议：北京、上海在新房供需严重错配的情况下，预计难有全市范围政策实质性松动，或将采取“因区施策”策略，定向放松外围区域需求端政策，且政策周期会拉的比较长，可以积极参与博弈的机会，建议重点关注在一线城市土储占比较高的房企，关注招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、越秀地产等。  风险提示：微观传导机制失灵，若出现政策放松，效果不及预期。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 113 0.01 总市值(亿元) 15,643.42 1.65 流通市值(亿元) 14,806.15 2.03 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 11.9% -5.6% -4.7% 相对表现 7.9% -1.1% 0.8% 相关研究报告 《房地产行业深度研究报告：杭州楼市政策放松及效果复盘》 2023-07-30 《房地产行业周报（2023 年第 29 周）：积极推进超大特大城市城中村改造》 2023-07-26 《房地产行业重大事项点评：用新发展模式理解城中村改造》 2023-07-23 -16%-7%2%11%22/0822/1022/1223/0323/0523/072022-08-01~2023-07-28房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 投资主题 报告亮点 北京、上海核心区仍有较高的市场热度，政策放松存在约束。1）根据统计局数据，北京、上海 2023 年 1-5 月住宅成交面积、金额均同比上涨，且房价保持稳定微增态势，全市层面销售数据并不差。2）从北京、上海新房供给来看，郊区盘供给、小面积户型占比较高，而当前需求集中在核心区释放，改善性需求仍然呈现出供给相对短缺状态，供需错配导致市场冷热分化明显，核心区保持较高认筹率/去化率，如上海 2023 年上半年外环内新盘平均认筹率仍在 200%以上，外围区域有一定下滑。 市场认为当前上海二手房价面临较大下行压力，来推演楼市转冷，需要出台宽松性政策托底，但近期上海二手房价变化是 2021 年上涨周期的回调，相较于上涨前二手房价仍处在高位。市场认为上海二手房价格连续两个月环比领跌，5 月二手房价环比下降 0.8%，6 月份环比跌幅位居 70 城之首，环比下降1.2%，面临较大的下行压力，来推演上海市场转冷，需要出台宽松性政策托底。但 2020 年下半年以来，上海二手房价格指数单月同比增长远高于 70 城平均水平，以 2020 年 1 月为基数 1，到 2023 年 6 月上海二手房价指数上涨至 1.17，而 70 城平均二手房价指数为 0.98。 本轮北京、上海二手房面临的是挂牌量高企而成交量走低的问题，最终可能通过二手房价自然调整解决，二手房凸显性价比后承接居民购房需求，而非政策刺激热度提升。1）本轮北京、上海二手房挂牌量高企的核心原因是存量刚需盘过剩，截止 2023 年 5 月底，北京二手挂牌房源中，600 万以下房源占比 63%。2）存量刚需盘较多导致二手房去化有一定困难，2023 年年初由于前期积压的需求集中释放，北京、上海二手房成交量小幅回暖，但 5、6 月以来明显回落，需求端动力难以持续。由于二手房的问题更多是刚需盘结构性过剩的问题，全市层面实质性放松可能会导致改善盘价格进一步提升，或进一步提升土地市场热度，可能需要更精细化的政策对刚需盘进行支撑。 投资逻辑 北京、上海在新房供需严重错配的情况下，预计难有全市范围政策实质性松动，或将采取“因区施策”策略，定向放松外围区域需求端政策，且政策周期会拉的比较长，可以积极参与博弈的机会，建议重点关注在一线城市土储占比较高的房企，关注招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、越秀地产等。 房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨