房地产行业第30周周报（7月22日-7月28日）：地产板块持续上涨，中央和地方密集表态下核心城市政策宽松可期

房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2023 年 8 月 1 日 强于大市 相关研究报告 《城中村改造点评：城中村改造政策稳步推进，利好相关经验丰富的央国企》（2023/7/29） 《房地产行业 2023 年 1-6 月统计局数据点评：单月销售降幅达近两成；投资降幅小幅改善》（2023/7/18） 《房地产行业 2023 年 6 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房房价时隔 5 个月环比转跌；一二线城市新房房价环比持平》（2023/7/16） 《绿城中国：品质龙头重返行业前十，聚焦核心+提质增效促公司良性发展》（2023/7/14） 《越秀地产：上半年销售同比增速超 7 成，拿地高度聚焦核心城市》（2023/7/10） 《2023H1 土地成交情况点评：2023H1 土地成交总价同比下滑 21%，京、杭、沪位列前三；预计下半年会有结构性回暖》（2023/7/6） 《居民购房意愿、房价看涨预期均回落；房企贷款需求收缩—央行 2023 年二季度问卷调查点评》（2023/6/30） 《探索建立房屋养老金制度；资金来源多方面；物管公司有望受益—房屋养老金制度点评》（2023/06/29） 《房地产 2023 年 1-5 月统计局数据点评：销售增长动能转弱；投资降幅进一步扩大》(2023/6/18) 《70 城二手房房价环比转跌；一二线城市新房房价同比维持正增长——房地产行业 2023 年 5 月 70 个大中城市房价数据点评》(2023/6/18) 《走出停滞期，诞生新格局——房地产行业 2023 年中期策略》(2023/6/13) 《房企退市专题研究：十余家房企面临“1 元退市”风险，对行业整体影响有限》（2023/6/1） 《保租房 REITs 深度研究：住房租赁市场缺口较大，保租房 REITs 起航，租赁行业加速步入专业化资管时代》（2023/5/9） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 30 周周报（7月 22 日-7 月 28 日） 地产板块持续上涨，中央和地方密集表态下核心城市政策宽松可期 本周新房成交环比由负转正，同比降幅收窄；二手房成交面积同比降幅小幅扩大，环比由正转负。土地市场环比量升价跌，同比量跌价升；土地溢价率同环比齐跌。 核心观点  本周新房成交环比由负转正，同比降幅收窄。40 城新房成交面积为 284.4 万平方米，环比上涨 15.7%，同比下降 32.7%，同比降幅较上周缩小了 6.16 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 12.6%、19.2%、12.4%，同比增速分别为-5.8%、-41.6%、-39.5%，一、三四线城市同比增速较上周分别提升了 84.6、3.3 个百分点，二线城市同比增速较上周下降了 0.7 个百分点。  二手房成交面积同比降幅小幅扩大，环比由正转负。18 个城市二手房成交面积为 152.4万平方米，环比下降 3.4%，同比下降 16.2%，同比降幅较上周扩大了 1.7 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 4.7%、-6.3%、-2.5%，同比增速分别为-15.5%、-19.9%、-8.5%，一、二线城市同比增速较上周分别下降了 2.0、3.4 个百分点，三四线城市同比增速较上周上升了 2.5 个百分点。  新房库存面积与去化周期均环比下降。12 城新房库存面积为 9806 万平方米，环比增速为-0.2%，同比增速为-1.8%；去化周期为 13.9 个月，环比下降 0.5 个月，同比提升 1.4个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为-0.4%、0.2%、0.2%，同比增速分别为 5.4%、-10.7%、-6.1%。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为14.1、12.3、34.9 个月，一线城市环比下降 1.0 个月，二、三四线城市环比分别提升 0.1、1.1 个月，同比分别提升 0.3、2.9、4.9 个月。  土地市场环比量升价跌，同比量跌价升；土地溢价率同环比齐跌。百城成交土地规划建面为 2555.2 万平方米，环比上涨 2.5%，同比下降 53.7%；成交总价为 522.3 亿元，环比下降 29.7%，同比下降 35.9%；楼面均价为 2044.0 元/平，环比下降 31.5%，同比上升 38.4%；土地溢价率为 2.2%，环比下降 0.7 个百分点，同比下降 1.1 个百分点。  本周房企国内债券发行规模环比下降，同比上升。本周房地产行业国内债券总发行量为 185.9 亿元，同比上升 9.2%，环比下降 34.5%。总偿还量为 207.3 亿元，同比上升47.2%，环比上升 215.8%；净融资额为-21.3 亿元。  板块收益有所上涨。房地产行业绝对收益为 9.8%，较上周上涨 6.2pct，房地产行业相对收益为 5.3%，较上周下降 0.2pct。房地产板块 PE 为 13.6X，较上周上涨 1.19X。本周（7.24-7.30），北上资金对非银金融、食品饮料、银行加仓金额较大，分别为 66.66、57.96、36.01 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.81%（上周为-0.08%），净买入 22.75亿元（上周净买入 10.79 亿元）。 投资建议  本周，政治局会议召开，未提“房住不炒”，提及“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，整体表述更加积极；政治局会议明确政策方向后，住建部倪虹部长也表态“大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款认房不用认贷等政策措施”；7 月 29-31 日，北京、深圳、广州、上海四个一线城市迅速响应，称市相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。2022 年以来普通二线和三四线城市的需求端政策已做宽松调整，目前仅有一线城市和少数核心二线城市仍然较为严格。政治局会议、住建部、一线城市的相继表态，均释放了积极信号。市场对于一线及部分核心二线城市政策调整预期均明显加强，这也促使了本周板块出现了明显上涨。我们预期未来政策的调整方向主要为：持有成本（房贷利率下调）、首付门槛（首付比例下调、二套房认定优化）、交易成本（税费降低）三个维度配合出击。我们认为，其中房贷利率下调的可行性相对较强，一线城市房贷利率仍有较大的下行空间，根据贝壳研究院数据，7 月一线城市平均首套房贷利率 4.5%，二、三四线均为 3.88%，一线城市平均二套房贷利率为 5.03%，显著高于二线城市的 4.81%和三四线城市的 4.80%。若核心一二线城市政策能及时兑现、优化调整，或将有助于市场