房地产行业23年6月行业月报：供需政策合力，提振市场信心

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 37 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 23 年 6 月行业月报 供需政策合力，提振市场信心 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 政策环境综述：政治局表态转向，目前政策空间集中于一二线。7 月政治局会议新增表述“房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策”，住建部及北广深（住建公众号）等高能级城市贯彻中央政策精神作出了明确表述，或将带动新一轮地方政策“优化”。根据我们构建的四限政策力度评分模型，当前政策力度评分距离 16 年 2 月底部还有 41%的下降空间，一线、二线、三线政策空间占比分别为 26%、60%、13%，当前政策空间主要集中于一二线。供给端政策来看，7 月“央行 16 条”延期，交易商协会再开民企融资座谈会推进“第二支箭”，证监会表态继续保持房企资本市场融资渠道稳定，22 年下半年开始的供给端支持政策仍在有序推动，供需两端政策将合力稳定房地产市场。 ⚫ 成交市场综述：销售均价同比转负，成交热度持续下行。6 月销售各项指标较 5 月进一步恶化，根据统计局数据，23 年 6 月全国商品房销售金额同比下降 19.2%，销售均价 8 个月来首次同比下滑，一线二手房价格时隔 45 个月同比增速转负，量价齐跌。根据中指院数据，6 月 22城商品房推盘环比上升 31.2%，同比下降 34.2%，6 月往往为年中“冲量”旺季，但今年年中推盘意愿弱于往年。 ⚫ 土地市场综述：景气度低迷，土地出让承压。6 月土地市场热度进一步回落，根据中指院数据，23 年 6 月全国 600 城商住用地出让金 3564亿元，同比下降 34.4%，成交面积同比下降 42.8%，供给面积同比下降 24.3%，成交降幅远大于供给，除去供给不足，市场本身景气度也在恶化，6 月单月供需比 1.70，环比上升 0.35。6 月出让金排名前三的省市为北京、浙江、江苏，供需比分别为 0.96、1.13、1.07，远低于全国平均水平 1.40，均为核心城市土拍带动，市场景气度相对较好。 ⚫ 开发投资市场综述：新开工降幅扩大，投资端压力持续。根据统计局数据，23 年 6 月商品房新开工面积同比下降 30.3%，降幅环比扩大2.9pct，房地产开发投资 1.28 万亿元，同比下降 10.3%，降幅环比收窄 0.2pct。施工投资压力增大，土地市场热度走低带来的土地投资压力也将兑现，投资下行压力预计仍将持续。 ⚫ 融资市场综述：市场整体信心不足，到位资金加速回落。根据统计局数据，23 年 6 月房地产企业到位资金同比下降 21.5%，降幅环比扩大14.1pct，市场整体信心不足限制供需两端融资，开发贷及自筹资金分别下滑 13.8%、29.5%，降幅扩大 0.5pct、0.3pct，需求端回款下滑17.5%，同比增速由正转负，定金预收款、按揭贷款下降 19.4%、12.8%。 ⚫ 风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2023-07-31 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 李怡慧 021-38003636 liyihui@gf.com.cn -18%-12%-7%-1%4%10%08/2210/2212/2202/2304/2306/23房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 37 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 万科 A 000002.SZ 人民币 15.25 2023/5/1 买入 22.30 1.90 1.92 7.5 7.5 7.0 9.6 8.3% 7.7% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 14.25 2023/7/16 买入 17.91 1.00 1.94 15.4 7.9 8.1 5.0 7.1% 12.1% 新城控股 601155.SH 人民币 16.44 2023/4/11 买入 21.94 1.55 1.77 10.6 9.3 5.9 6.3 5.6% 6.0% 金地集团 600383.SH 人民币 8.63 2023/5/9 买入 13.76 1.16 1.24 7.4 7.0 7.3 9.2 7.5% 7.4% 建发股份 600153.SH 人民币 11.20 2023/7/6 买入 18.38 2.18 2.48 5.1 4.5 2.6 2.6 9.9% 10.1% 华发股份 600325.SH 人民币 10.99 2023/7/12 买入 14.01 1.56 1.60 7.1 6.9 6.8 2.0 27.8% 2.5% 滨江集团 002244.SZ 人民币 10.80 2023/5/5 买入 14.02 1.44 1.72 7.5 6.3 3.5 2.7 16.0% 15.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.77 2022/5/5 买入 3.54 0.33 0.37 8.3 7.3 32.2 31.9 6.1% 6.4% 金融街 000402.SZ 人民币 5.16 2022/4/14 买入 10.39 0.57 0.62 9.0 8.3 26.6 24.8 4.2% 4.4% 首开股份 600376.SH 人民币 4.72 2023/5/3 买入 5.84 0.13 0.31 36.2 15.3 20.3 18.3 1.2% 2.8% 万科企业 02202.HK 港币 10.98 2023/5/1 买入 21.49 1.90 1.92