房地产行业周报：中央定调楼市供求关系发生转变，核心城市政策有望放松

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 房地产周报20230731：中央定调楼市供求关系发生转变，核心城市政策有望放松 2023 年 7 月 31 日 看好/维持 房地产 行业报告 分析师 陈刚 电话：010-66554028 邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 投资摘要： 市场行情： 本周（7.24-7.28）A 股地产指数（申万房地产）涨幅 9.78%（上周 3.56%），A 股大盘（中证 A 股）涨幅 2.78%（上周-2.00%）；H 股（7.24-7.28）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅 13.06%（上周-1.94%），H 股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅 9.17%（上周-1.53%），H 股大盘（恒生指数）涨幅 4.41%（上周-1.74%）。本周 A 股地产板块表现强于大盘、H 股地产板块表现强于大盘、H 股物业板块表现强于大盘。 行业基本面： 新房成交弱势、二手房成交持续下行。从数据来看，28 城商品房累计销售面积（1.1~7.27）同比增长 3.2%，本月至今（7.1~7.27）同比下滑 25.0%，上月整月同比下滑 24.9%；其中一线城市(4 城)本月至今（7.1~7.27）同比下滑 15.0%、二线(10 城)城市本月至今（7.1~7.27）同比下滑 26.9%。12 城二手房成交面积（1.1~7.29）同比增长 28.7%，本月至今（7.1~7.29）同比下滑12.9%，上月整月同比增长 4.0%；其中，一线城市(4 城)本月至今（7.1~7.29）同比下滑 17.5%，上月整月同比增长 18.9%；二线城市(6 城)本月至今（7.1~7.29）同比下滑 17.4%，上月整月同比下滑 5.5%。 土地市场持续下行。从数据来看，100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.7.23）成交土地建面同比下滑 19.4%，上周累计同 比 下 滑 18.1% ； 本周 100 大 中城 市 （ 7.17~7.23 ）土 地 成 交 溢价 率 5.1% ， 上周 7.9% ； 100 大中 城 市 本年 累 计（2022.12.26~2023.7.23）土地成交总价同比下滑 29.0%，上周累计同比下滑 30.8%。 内债融资不振。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~7.30）累计同比下滑 6.8%，7 月（7.1~7.30）同比下滑 7.2%。 中共中央政治局指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，此后住建部部长表示，要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。中共中央政治局 7 月 24 日召开会议，会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。随后，住建部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。 投资策略： 我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，热点一二线城市的政策空间已经打开。目前仍有诸多一二线城市首套房首付比例在 30%甚至更高，部分城市首套房贷利率仍高于 5 年期以上 LPR。北京、上海、广州、深圳、长沙、合肥、成都、海口、厦门、福州、三亚、重庆等核心一二线城市仍执行二套房“认房又认贷”政策。随着中央政治局对地产行业定调的转变以及住建部明确了政策支持方向，北京住建委、深圳和广州住建局都相继表态要更好满足刚性和改善性住房需求。一线城市的相继表态，说明各地在积极落实中央和住建部的相关政策精神，后续核心一二线城市的楼市支持政策有望加速落地。 我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 P2 东兴证券普通报告 房地产周报 20230731：中央定调楼市供求关系发生转变，核心城市政策有望放松 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 目 录 1. 市场行情(2022.7.24~2022.7.28) .......................................................................................................................................................... 4 1.1 本周 A 股及 H 股地产板块与大盘涨跌幅 ................................................................................................................................... 4 1.2 截至本周 A 股及 H 股地产板块与大盘走势 ............................................................................................................................... 4 1.3 截至本周 A 股及 H 股地产板块与大盘累计涨跌幅 ................................................................................................................... 5 1.4 本周 A 股及 H 股各板块涨跌幅 ................................................................................................................................................... 5 1.5 本周 A 股及 H 股地产板块公司涨跌幅榜 ................................................................................................................................... 6 2. 新房销售(截至 2022.7.2