房地产行业7月住建部会议点评：住建部明确支持方向，优化刚改需求政策

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2023 年 07 月 28 日 住建部明确支持方向，优化刚改需求政策 看好 ——7 月住建部会议点评 相关研究 "政治局会议政策态度转向，适时调整优化房地产政策-7 月政治局会议点评" 2023 年 7 月 24 日 "国常会通过城中村改造，助力核心城市量价修复-城中村改造政策点评" 2023 年 7 月 23 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 曹曼 A0230520120003 caoman@swsresearch.com 联系人 曹曼 (8621)23297818× caoman@swsresearch.com 事件：  7 月 27 日，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。 点评：  继政治局会议对地产态度转向后，住建部指出具体落实措施支持刚改需求。7 月 27 日，住建部部长倪虹召开企业座谈会，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流，会议指出：1）稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用；体现稳地产对经济的重要性。2）大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继政治局会议指出“适时调整优化房地产政策”后，住建部进一步指出具体落实措施支持刚改需求，体现目前房地产政策放松的紧迫性和必要性。3）继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益；体现保交楼、防风险仍是目前的重要工作之一。  落实降低首套首付比和按揭利率、改善型住房换购税费减免、认房不认贷。本次会议中，住建部明确了三大刚改需求支持政策，分别是：1）落实降低首套首付比例和贷款利率：目前一线城市首付比例 30-35%、二线城市 20-30%、不限购城市基本为 20%，后续一二线首付比例仍有下降空间；此外，据贝壳，7 月百城首套主流房贷利率平均为 3.90%，二套主流房贷利率平均为 4.81%，并考虑到之前央行鼓励商业银行自主降低存量房贷利率，预计房贷利率也仍有下降空间；2）落实改善型住房换购税费减免：购房主要涉及契税（税率 1-3%，按照面积和套数界定）、个税（税率 1-2%，22 年 9 月已出台 1 年内换购房产个税退税优惠政策）、增值税（税率折合约 5.3%左右，除一线城市外普宅 2 年免征、非普宅 2 年差额征收；一线城市免征界限为 5 年）等税费，预计后续改善型住房换购税费方面仍有较大的减免空间；3）落实认房不认贷：目前一线城市仍严格执行认房又认贷，即有贷款记录、即使贷款结清后再次贷款购房，仍算作购买二套房；目前上海首套首付 35%、二套普 50%、二套非普 70%，北京首套首付 35%、二套普 60%、二套非普 80%，如果后续一线城市落实认房不认贷，预计将推动一二线刚改置换需求的首付比和按揭利率的显著下降。我们认为，上述住建部的三大刚改需求支持政策将有助于促进改善型需求释放，打通一二手房交易链条，促进核心城市销售回升。  投资分析意见：住建部明确支持方向，优化刚改需求政策，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，叠加多项宏观数据和地产数据的走弱、以及近期政治局会议中行业政策转向积极支持，证监会和住建部也接连确认支持方向，预计房地产行业供需两端政策有望进一步优化；并预计市场中核心城市的销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科 A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。  风险提示：行业调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 4 页 简单金融 成就梦想 表 1：截至 2023 年 6 月一线城市认房认贷政策 城市 认房又认贷 首付比例 首套 二套普宅 二套非普宅 北京 是 35% 50% 70% 上海 是 35% 60% 80% 深圳 是 30% 50% 70% 广州 是 30% 70% 80% 资料来源：地方政府官网，财联社，申万宏源研究 表 2：截至 2023 年 6 月重点一二线城市限购、贷款等政策 城市 限购 限售（年限） 公积金贷款 商业贷款 商业贷款（2016/2） 限购区域 外地户籍社保月数 一手房 二手房 首套 二套 首套 二套 首套 二套 北京 全市 60 不限售 20% 60% 35% 80% 30% 60% 上海 全市 60（临港人才 12） 不限售 （增值税 5 年内全额计征） 20% 70% 35% 70% 30% 70% 深圳 全市 60 产证 3 年（公寓 5 年） 30% 70% 30% 80% 30% 70% 广州 核心区域 60 产证 2 年（法人单位 3 年） 20% 40% 30% 70% 30% 60% 一线城市 60 23% 60% 33% 75% 30% 65% 杭州 核心区域 12（临平、余杭 1 个月社保） 不限售 30% 40% 30% 40% 20% 30% 合肥 核心区域 6 产证 3 年（摇号楼盘） 不限售 30% 50% 30% 50% 20% 30% 苏州 核心区域 6 产证 2 年 不限售 30% 50% 30% 40% 20% 30% 南京 核心区域 6 产证 3 年（或备案 3 年） 20% 20% 30% 40% 20% 30% 厦门 单身 2 套、多孩多购 1 套 6/36 网签 2 年(岛内 5 年） 网签 2 年 30% 50% 30% 50% 20% 30% 武汉 二环内可多购 1 套 6 不限售 20% 30% 30% 40% 20% 30% 长沙 核心区域 24 网签 4 年 30% 40% 30% 45% 20% 30% 重庆 不限购 6（限贷） 产证 2 年 20% 40% 20% 40% 20% 30% 成都 核心区域 12 产证 2 年（或备案 3 年） 20% 30% 30% 40% 20% 30% 西安 核心区域 6（二手房）/24（新房） 产证 2 年（或备案 3 年） 20% 25