房地产行业7月政治局会议点评：政治局会议政策态度转向，适时调整优化房地产政策

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2023 年 07 月 24 日 政治局会议政策态度转向，适时调整优化房地产政策 看好 ——7 月政治局会议点评 相关研究 "国常会通过城中村改造，助力核心城市量价修复-城中村改造政策点评" 2023年 7 月 23 日 "行业基本面持续下行，国常会通过城中村 改 造 - 地 产 及 物 管 行 业 周 报（2023/07/15-2023/07/21）" 2023 年 7 月 23 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 曹曼 A0230520120003 caoman@swsresearch.com 联系人 曹曼 (8621)23297818× caoman@swsresearch.com 事件：  7 月 24 日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 点评：  供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策，预计一二线政策将迎来优化。本次会议提到：1）“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”：7 月 14 日，央行货币政策司司长邹澜指出“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化”，这与本次会议中的提法一脉相承，并且从“深刻变化”到“重大变化”，这次用词语气更重，这表明政府认识到目前房地产基本面形势相对严峻，对行业的客观理解为后续政策奠定了基础；2）本次政治局会议未提及房住不炒：本次未提及“房住不炒”并不是源于对房地产行业不置可否的态度，而更多是源于上述“房地产市场供求关系发生重大变化”之后的行业政策态度的合理转变，即从严到支持的转变；3）“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱“：基于上述政策态度转向支持的变化，房地产行业的调控政策可以进一步的适时调整优化，而目前一二线城市仍延续 2016 年 3 月以来的严格购房四限政策，而这些在市场热度较高时期出台的政策或已经不符合目前的房地产供需态势，因而预计后续一二线城市的四限政策或将适时调整优化；4）“更好满足居民刚性和改善性住房需求”：以前一贯的提法为”支持刚性和改善性住房需求”，而从“支持”到“更好满足”，这次用词语气更积极，并且考虑到目前刚需支持政策已经出台较多，因而预计对改善型需求将有更多的支持政策出台，尤其包括一二线城市改善型需求的支持政策等。  防范化解重点领域风险，积极推动城中村改造，打造扩内需稳经济的重要工具。此外，本次会议也提到：1）“要切实防范化解重点领域风险”：表明目前防风险仍是促进行业平稳发展的重要工作之一，并且去年年底融资“三支箭”政策出台后房企出险问题得到暂时缓解，不过在经过半年后资金端政策落地不及预期后，近期重点民营房企债务到期压力不减、债券二级价格波动较大，因而预计后续房企供给端政策将进一步加大落地力度。2）“积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设”：7 月 21 日，国常会审批通过超大特大城市城中村改造，7 月 24 日，政治局会议强调积极推动城中村改造，中央政府接连强调积极推动城中村改造，或意味着本次城中村改造将是打造扩内需稳经济的重要举措，并对一二线城市的房地产需求有一定拉动作用、并将更新改造出更多高质量供给，再叠加预期一二线城市政策后续将进一步放松，这将推动一二线核心城市的基本面修复。此外目前城中村改造仍是一个纲领性文件，预计后续还会有更多的细化执行政策落地。  投资分析意见：政治局会议政策态度转向，适时调整优化房地产政策，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，叠加多项宏观数据和地产数据的走弱、以及近期政治局会议中行业政策转向积极支持，预计房地产行业供需两端政策有望进一步优化，如近期国常会审批通过城中村改造；并预计市场中核心城市的销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科 A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。  风险提示：行业调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 股票报告网整理http://www.nxny.com 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 4 页 简单金融 成就梦想 表 1：历年政治局会议对房地产表态对比 日期 内容 对房地产态度 2011/12/14 要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。 从严 2012/12/15 继续坚持房地产调控政策不动摇。促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展。 从严 2013/12/10 明确了各类城市的城镇化路径，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序开放中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。要努力解决好住房问题，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。 支持 2014/12/9 未提及 未表态 2015/7/30 未提及 未表态 2015/12/18 1.化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。2.落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。3.发展住房租赁市场，鼓励购买库存商品房，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。4.鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度,取消过时的限制性措施。 支持 2016/12/14 1.坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落；微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。2.要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。3.要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。 从严 2017/12/14 一是“