房地产行业周报（2023年第29周）：央行明确因城施策仍有优化空间

房地产开发 / 行业投资策略周报 / 2023.07.22 请阅读最后一页的重要声明！ 房地产行业周报（2023 年第 29 周） 证券研究报告 投资评级:看好(维持) 最近 12 月市场表现 分析师 毕春晖 SAC 证书编号：S0160522070001 bich@ctsec.com 联系人 欧阳之光 oyzg@ctsec.com 联系人 吴梦茹 wumr@ctsec.com 相关报告 1. 《房地产行业周报（2023 年第 28 周）》 2023-07-17 2.《房地产行业周报（2023 年第 27 周）》 2023-07-10 3. 《房地产行业周报（2023 年第 26 周）》 2023-07-06 4. 《房地产行业周报（2023 年第 25 周）》 2023-06-23 5. 《房地产行业周报（2023 年第 24 周）》 2023-06-18 6. 《房地产行业周报（2023 年第 23 周）》 2023-06-11 央行明确因城施策仍有优化空间 核心观点 ❖ 本周板块回顾：板块表现方面，本周申万房地产指数上涨 1.92%，沪深300 指数下跌 1.93%，板块跑赢沪深 300 指数 3.86pct，在 31 个板块中排第 2 位。 ❖ 行业数据回顾：本周 30 大中城市商品房成交面积 191 万平米，环比-0.9%，同比-35.6%。细分城市能级来看，30 大中城市中，一线城市商品房成交面积 59 万平米，环比+3.1%，同比-30.4%；二线城市商品房成交面积 91 万平米，环比-10.4%，同比-44.5%；三线城市商品房成交面积 41 万平米，环比+20.5%，同比-14.4%。同比表现上各能级城市仍下跌，一线城市及三线城市商品房成交面积环比上涨。二手房市场方面，我们重点监测的 14 城二手房成交面积 147 万平米，环比-0.5%，同比-2.6%。细分城市能级来看，2 个一线城市二手房成交面积 27 万平米，环比+12.8%，同比+3.8%；9 个二线城市二手房成交面积 111 万平米，环比-6.0%，同比-5.5%；3 个三四线城市二手房成交面积 9 万平米，环比+57.7%，同比+19.8%。一线城市及三线城市同环比均上涨，而二线城市同环比均下跌。库存方面，本周仅深圳新房库存面积环比下跌1.1%，其余城市新房库存面积环比均上涨，其中上海涨幅最大，为 3.0%。从去化周期来看，仍以杭州及上海表现突出，3 个月移动平均去化周期分别为 2.60 个月、4.46 个月。除上海及杭州外，其余一二线城市去化周期均在 20 个月以内（除福州为 29.99 个月外），而三四线城市去化周期均在 25 个月以上。土地市场本周一线城市成交住宅用地 2 宗，平均溢价率 0%；二线城市合计成交住宅用地 43 宗，平均溢价率 4.41%；三四线城市成交住宅用地 74 宗，平均溢价率 8.24%。 ❖ 本周政策情况：央行明确房地产因城施策有优化空间，房地产资金支持整体仍聚焦在“保交楼”、租赁市场、企业融资支持等方面，配套资金有望继续跟进。人民银行、金融监管总局拟定《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，为住房租赁提供多元化、全周期的金融服务。1000亿元租赁住房贷款支持计划也在稳步推动，已经落地郑州等试点城市，这 8 座试点城市是重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津。浙江省人民政府官网公布了《推动落实常住地提供基本公共服务制度有序推进农业转移人口市民化实施方案》。要求进一步畅通农业转移人口融入城市渠道，全省（杭州市区除外）全面取消落户限制政策，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准统一，试行以经常居住地登记户口制度，落实合法稳定住所（含租赁）落户及配偶等直系亲属随迁政策。深圳从 7 月 14 日起，双拼房业主将允许办理“双证合一”业务。国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村-17%-11%-6%0%6%12%房地产开发沪深300上证指数 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 行业投资策略周报/证券研究报告 改造的指导意见》，会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。 ❖ 重点公司跟踪：7 月至今我们跟踪的重点企业中，共拿地 19 块，其中4 块位于上海，1 块位于广州，总土地出让金 287.24 亿元，拿地企业分别为华润置地、招商蛇口、保利发展、建发房产、滨江集团、联发集团、越秀地产和万科企业。本周万科发行 2 笔一般公司债，发行规模及票面利率暂未确定；华发发行 2 笔 5 年期私募债，规模分别为 7 亿元、11亿元，票面利率分别为 4.58%、4.20%；招商蛇口发行 2 笔一般公司债，发行规模均为 25 亿元，期限分别为 3 年期、5 年期，票面利率分别为2.79%、3.15%。下周保利发展有两笔交易商协会 ABN 到期，到期金额为 7.7 亿元。 ❖ 投资建议：销售表现上，本周新房市场成交面积同比表现上各能级城市仍下跌，一线城市及三线城市商品房成交面积环比上涨。二手房市场成交面积一线城市及三线城市同环比均上涨，而二线城市同环比均下跌。不同能级城市之间表现存在分化，销售复苏存在波动。去化表现上，仍然以杭州及上海表现最佳，三四线城市去化仍然显著慢于高能级城市。在投资端，7 月至今我们跟踪的重点企业共拿地 19 块，其中 4 块位于上海，1 块位于广州；拿地企业除国央企外，万科及滨江集团亦有所斩获。政策端，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。央行明确房地产因城施策有优化空间。人民银行、金融监管总局拟定《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，为住房租赁提供多元化、全周期的金融服务。浙江省除杭州市区外全面取消落户限制政策。整体政策仍以因城施策为主要方向。我们仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 ❖ 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 3 行业投资策略周报/证券研究报告 表 1：重点公司投资评级: 代码 公司 总市值（亿元人民币） 收盘价（07.20） EPS（元） PE 投资评级 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 001979.SZ 招商蛇口 1,048 12.57 0.41 0.77 1.20 30.66 16.27 10.48 未覆盖 600048.SH 保利发展 1,527 12.76 1.53 1.72 1.95 8.34 7.40 6.53 未覆盖 600325.SH 华发股份 197 9.30 1.12 1.40 1.57 8.30 6.66 5.93 未覆盖 600153.SH