房地产行业重大事件点评点评：并非“棚改”，影响有限

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年07月23日超 配1房地产行业重大事件点评点评并非“棚改”，影响有限 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：超配（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：7 月 21 日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。国信地产观点：综合中央政治局会议、住建部、国务院常务会议的表态，我们预计此次在超大特大城市积极稳步推进城中村改造将不同于传统意义上的“棚改”，不涉及大拆大建，而是在符合条件的城市中聚焦“微改造”，成熟一个推进一个。因此，从乘数效应、提振投资和销售的角度看，本次城中村改造带来的增量效果都将显著低于“棚改时期”。根据统计，2022 年全国 19 个超大特大城市销售金额约 49637 亿元，占全国销售金额约 37%。近期地产政策发声频繁，但无论政策如何出台，我们仍然重复苏节奏，轻政策博弈，重点关注销售复苏强度这一核心变量。我们认为并不宜将 Q2 的销售回落进行不合理的线性外推，针对下半年，预计 Q4 将迎来本年销售复苏的高点，届时将出现确定性的基本面高修复行情。建议关注稳健性和成长性兼备的中型国央企，核心推荐中国海外宏洋集团、中国海外发展、越秀地产、金地集团。评论： 稳步推进城中村改造，预计不涉及大拆大建7 月 21 日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。4 月 28 日，中央政治局会议指出，要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。7 月 5 日，住建部《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》中指出，要明确城市更新底线要求，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。综合上述表态，我们预计此次在超大特大城市积极稳步推进城中村改造将不同于传统意义上的“棚改”，不涉及大拆大建，而是在符合条件的城市中聚焦“微改造”，成熟一个推进一个。因此，从乘数效应、提振投资和销售的角度看，本次城中村改造的带来的增量效果都将显著低于“棚改时期”。 2022 年 19 个超大特大城市贡献销售额占比约 37%根据七普数据，目前我国共有 8 个超大城市，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉，请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告211 个特大城市，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。根据统计，全国 19 个超大特大城市 2022 年销售金额约 49637 亿元，占全国销售金额约 37%。表1：超大特大城市人口数据及销售数据城市城区人口（万人） 2022 年销售额（亿元）城市城区人口（万人）2022 年销售额（亿元）上海24897468西安740996北京19163977郑州7191772深圳17683511南京6933276重庆13233102济南6571515广州13203749合肥6421812成都11873813沈阳597806天津11651516青岛5802743武汉10942452长沙5101790杭州9933906哈尔滨503263东莞9301173总计49637资料来源：Wind、中指研究院、国信证券经济研究所整理 投资建议：重复苏节奏，轻政策博弈近期地产政策发声频繁，先后出现了金融十六条延期，鼓励降低存量房贷利率的声音。但无论政策如何出台，我们仍然重复苏节奏，轻政策博弈，重点关注销售复苏强度这一核心变量。我们认为并不宜将 Q2 的销售回落进行不合理的线性外推，针对下半年，预计 Q4 将迎来本年销售复苏的高点，届时将出现确定性的基本面高修复行情。建议关注稳健性和成长性兼备的中型国央企，核心推荐中国海外宏洋集团、中国海外发展、越秀地产、金地集团。 风险提示：①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。相关研究报告：《房地产行业周观点-“金融 16 条”期限延长，央行鼓励协商变更存量房贷合约》 ——2023-07-18《统计局 6 月房地产数据点评-基本面趋弱但不宜线性外推，预计 7 月数据边际回升》 ——2023-07-17《房地产行业 2023 年中期投资策略-重复苏节奏，轻政策博弈》 ——2023-07-11《房地产行业周观点-不博弈政策，博弈销售》 ——2023-07-10《2023 年 6 月房地产数据点评-销售短期趋弱，复苏大势未改》 ——2023-07-04证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。国信证券投资评级类别级别说明股票投资评级买入股价表现优于市场指数 20%以上增持股价表现优于市场指数 10%-20%之间中性股价表现介于市场指数 ±10%之间卖出股价表现弱于市场指数 10%以上行业投资评级超配行业指数表现优于市场指数 10%以上中性行业指数表现介于市场指数 ±10%之间低配行业指数表现弱于市场指数 10%以上重要声明本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新